Fitch Ratings otorgó una calificación “A(mex)” a una emisión de Certificados Bursátiles de Grupo Posadas, S.A. de C.V.

Monterrey, N.L. (Abril 30, 2003) Fitch Ratings asignó una calificación “A(mex)” a una emisión de Certificados Bursátiles, por un monto de hasta $250,000,000.00 (Doscientos Cincuenta Millones de Pesos 00/100 M.N.), de Grupo Posadas, S.A. de C.V.

El significado de la calificación asignada es el siguiente:

A(mex)

Alta calidad crediticia. Corresponde a una sólida calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país. Sin embargo, cambios en las circunstancias o condiciones económicas pudieran afectar la capacidad de pago oportuno de sus compromisos financieros, en un grado mayor que para aquellas obligaciones financieras calificadas con categorías superiores.

Con mas de 35 años de experiencia en el ramo hotelero, Grupo Posadas, es el operador más grande de hoteles en México con respecto a número de cuartos y hoteles, cobertura geográfica y penetración de mercado. Actualmente tiene presencia en México, Estados Unidos, Brasil y Argentina. Al 31 de marzo de 2003 operaba 73 hoteles a través de marcas como Fiesta Americana, Fiesta Inn, Caesar Park, Caesar Business y otras, tanto en destinos de ciudad (70% del los cuartos) como de playa (30% de los cuartos).

Tiene presencia en los mercados de México (58 hoteles), Estados Unidos (7 hoteles), Brasil (7 hoteles) y Argentina (1 hotel). Fitch considera que esta diversificación le permite atenuar eventos económicos adversos en las diferentes regiones donde se localizan sus operaciones.

Mantiene una estructura variada de ingresos conformada por hoteles propios (35), arrendados (11) y administrados (27). Al 31 de marzo de 2003, las diferentes unidades de negocio participaron de la siguiente manera en los ingresos del grupo: 59% hoteles propios, 10% hoteles arrendados, 19% club vacacional y 12% la parte de administración.

En opinión de Fitch, el Grupo tiene un importante reconocimiento de marca, que le ha permitido tener una ocupación superior al promedio de la industria en México, 61% en 2002 comparado con un 54% de la industria. Además atiende diferentes perfiles de clientes al ofrecerles un portafolio diversificado tanto de destinos (ciudad –56 hoteles- / playa –17 hoteles-) como localizaciones geográficas.

En los últimos años Posadas ha ajustado su modelo de negocio, al enfocar su estrategia hacia la administración y arrendamiento de hoteles mas que a inversiones de capital para la construcción de hoteles propios, lo que le ha permitido acelerar su crecimiento sin recurrir a endeudamiento adicional. Así mismo ha desarrollado el concepto de Club Vacacional, vendiendo tiempos compartidos lo cual ha constituido una fuente adicional de ingresos. De acuerdo a información de marzo de 2003, el 61% de las aperturas de los próximos años serán de hoteles administrados y 30% arrendados, representando la inversión de terceras partes 94% y de un 6% para Grupo Posadas de un total de US$ 376 M.

Grupo Posadas ha complementado sus fuentes tradicionales de ingresos (operación hotelera) con la venta de tiempo de Club Vacacional, estrategia que les ha permitido compensar reducciones en ingresos hoteleros, presentados como resultado de un difícil entrono económico asociado a los atentados del 11 de septiembre de 2001. Cambios desfavorables futuros en el entorno económico y político mundial pudieran afectar de manera negativa sus ingresos.

El indicador de cobertura de intereses (utilidad de operación + depreciación y amortización / gastos financieros) muestra una mejoría, al pasar de 1.9 veces en 1998 a 2.7 en el 2002, y 2.7 para el primer trimestre de 2003 (últimos 12 meses), reflejo de un escenario de bajas tasas de interés, ya que la generación de flujo EBITDA se comenzó a debilitar a partir del 2001 asociado al entorno económico prevaleciente y a los eventos del 11 de septiembre.

Se observa un fortalecimiento en la relación de apalancamiento deuda / flujo operativo en los años 1998 al 2001 al verse una importante disminución en ésta, ya que de estar en niveles de 5.3 veces en 1998, se ubica al cierre del año 2001 en 3.9 veces, resultado de una combinación de incremento en generación y disminución en el pasivo con costo. En el 2002 la razón tuvo un comportamiento negativo al posicionarse en 4.3 veces como resultado de una baja en el EBITDA, en conjunto con un ligero aumento en la deuda onerosa asociada al tipo de cambio peso / dólar (aunque en términos de dólares ésta decreció 5.6% en comparación con el 2001).Esta misma razón de apalancamiento permaneció en 4.3 veces a marzo de 2003 (últimos 12 meses).

Las razón de cobertura de intereses ajustados por arrendamientos (EBIDTAR / Gastos Financieros + Rentas) se ha fortalecido, pasando a 2.3 de 1.8 para el 2002 respecto a 1998, y el apalancamiento ajustado por arrendamientos (Deuda Total incluyendo obligaciones financieras fuera de balance / EBITDAR) se ha fortalecido al situarse en 4.7 en 2002 respecto a 5.4 en 1998.

Fitch estima que estos indicadores pudieran debilitarse por el entorno económico prevaleciente, y la volatilidad que ha presentado el tipo de cambio, ya que 69% de su deuda se encuentra contratada en dólares (62% después de coberturas financieras), sin embargo esto pudiera atenuarse de sostenerse un peso débil en relación al dólar ya que un 45% de los ingresos se encuentran ligados al dólar y un 90% de los costos están relacionados al peso, además de que un peso débil abarata el turismo a los extranjeros.

EBITDAR = EBITDA + Gasto por Arrendamientos

Para mayor información acerca de calificaciones, favor de visitar nuestra página de internet: http://www.fitchmexico.com

Contactos Fitch Ratings:

Lic. Víctor Villarreal G. (81) 8335-7239 victor.villarreal@fitchmexico.com

Sergio Rodríguez, CFA (81) 8335-7179 sergio.rodriguez@fitchmexico.com