Fitch
Ratings modifica la calificación de Fincasa Hipotecaria S.A. de C.V., S.F.O.L.
a “BBB-(mex)” y ratifica la calificación de
Administrador de Activos Financieros de Crédito.
Monterrey, N.L. (Abril 07, 2002). Fitch Ratings modifica a la baja la calificación
de Riesgo Crédito de Fincasa Hipotecaria S.A. de C.V., S.F.O.L. (Fincasa), a “BBB-(mex)
p.c.e.” [Triple B menos, perspectiva crediticia estable], de “BBB(mex) [Triple B]”, y ratifica su calificación como
Administrador de Activos Financieros de Crédito en “Promedio (mex)”.
El significado de las
calificaciones es el siguiente:
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BBB-(mex)
p.c.e. |
Adecuada
calidad crediticia. Agrupa emisores o emisiones con una
adecuada calidad crediticia respecto de otros del país. Sin embargo, cambios
en las circunstancias o condiciones económicas tienen una mayor probabilidad
de afectar la capacidad de pago oportuno que para obligaciones financieras
calificadas con categorías superiores. El
signo de más (+) o menos (-) es para
destacar su fortaleza o posición relativa dentro de un mismo nivel de
calificación. Perspectiva Crediticia Estable,
p.c.e. Las empresas con perspectiva
estable pueden ser modificadas a menor o mayor grado de riesgo, si las
circunstancias ameritan dicha acción. |
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Promedio (mex) |
El Administrador de Activos
Financieros clasificado promedio, cuenta con un equipo humano, procedimientos
y sistemas de administración de riesgos suficientes y actualmente presenta
una posición financiera aceptable. |
Fincasa se constituye
el 11 de octubre de 1994, e inicia operaciones formalmente con la reactivación
del registro en el mes de abril de 1999. Es una empresa dedicada al
otorgamiento de créditos individuales de vivienda del tipo de: interés social,
media y residencial, como a su vez el otorgamiento de créditos a la
construcción (créditos puente). Fincasa cuenta con presencia en 23 estados de
la República Mexicana y su oficina matriz se localiza en el Distrito Federal.
La estrategia de
negocio de Fincasa en el pasado reciente se caracterizó por el rápido
crecimiento por medio del otorgamiento de créditos puente (créditos a la
construcción de vivienda de interés social). Al cierre del mes de febrero del
2003 la proporción de créditos puente a cartera total es de un 72%, este
indicador refleja un bajo nivel de individualizaciones de hipotecas al término
de los proyectos. Este bajo nivel de individualización se debe a que en los
proyectos financiados por Fincasa el comprador final es el derechohabiente del
INFONAVIT. En opinión de Fitch Ratings, y tomando en consideración los eventos
recientes en el mercado de vivienda de interés social, el riesgo percibido en
créditos a la construcción es mayor.
Dentro de las
situaciones de mercado analizadas por Fitch Ratings se destaca el cambio en la
normativa del principal comprador de viviendas en el país. Dentro de éstos se
generaron ciertos incentivos para los desarrolladores a migrar a un tipo de
vivienda más económica (hasta $155,330) con la finalidad de alcanzar un sector
de la población que cuenta con ingresos de menos de 3 salarios mínimos y que en
el pasado reciente se encontraban desatendidos. Esta tendencia en el tipo de
vivienda a desarrollar, se estima que genere un menor margen de utilidad para
el desarrollador; los intermediarios financieros han apoyado a los promotores
en operaciones pre-puente y de financiación de la tierra; adicionalmente, la
actividad de la edificación de vivienda presenta indicadores de crecimiento
acelerado, generando éstos tres factores tendencias que en opinión de Fitch
Ratings pueden generar un impacto negativo en la estructura financiera de los
promotores.
En consideración de
Fitch Ratings el cambio más importante es el fortalecimiento de la hipoteca
generada por el INFONAVIT, al originar con una relación del crédito respecto al
valor de la vivienda, más sólida. A partir del día 1 de julio de 2003 y
continuará de manera gradual hasta el 1 de enero del 2005 el INFONAVIT
requerirá a su derechohabiente que aporte hasta un 10% del valor de la vivienda
que adquirirá. En opinión de Fitch Ratings esta medida disminuirá la
probabilidad de incumplimiento de las hipotecas, pero a su vez generará cambios
estructurales en la forma en la que el desarrollador desplazará su inventario
de vivienda, estimándose en el corto plazo y en tanto se asimila esta
evolución, un aumento en los tiempos de venta de las viviendas ocasionando una
modificación en los procesos de edificación ampliando los ciclos económicos del
sector.
El cambio en la
calificación obedece principalmente a que Fincasa cuenta con una mayor
exposición al riesgo en comparación al sector a los posibles eventos
mencionados con anterioridad por su composición del portafolio de activos en
riesgo (72% créditos puentes vs. 28%
créditos individuales). En opinión de Fitch Ratings uno de los principales
retos en el corto plazo de la administración de Fincasa es balancear su cartera
de manera gradual mediante el otorgamiento de créditos puentes que traigan
consigo la generación de hipotecas. Esta medida mitigará este tipo de riesgos y
generará una mayor consistencia de ingresos recurrentes de largo plazo,
fortaleciendo así la calidad de sus utilidades y por ende de su capital