Fitch asignó una calificación “A(mex)” a un Programa de Certificados Bursátiles de Corporación Geo, S.A. de C.V.
Monterrey, N.L. (Enero 28, 2003) Fitch Ratings
otorgó una calificación “A(mex)” a un Programa de Certificados Bursátiles, por un
monto acumulado de hasta $600,000,000.00 (Seiscientos Millones de Pesos 00/100
M.N.), de Corporación Geo, S.A. de C.V.
El significado de la calificación asignada es el siguiente:
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A(mex) |
Alta calidad crediticia. Corresponde
a una sólida
calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país. Sin
embargo, cambios en las circunstancias o condiciones económicas pudieran
afectar la capacidad de pago oportuno de sus compromisos financieros, en un
grado mayor que para aquellas obligaciones financieras calificadas con
categorías superiores. |
La empresa inició sus operaciones en 1973 y actualmente es
una promotora de conjuntos habitacionales totalmente integrada que participa en
todos los aspectos de promoción, diseño, construcción y comercialización de
proyectos de vivienda de interés social en México.
Geo tiene una importante participación de mercado, siendo la
desarrolladora de vivienda más grande de México de acuerdo al número de
viviendas vendidas (en el 2001 vendió 25,115 viviendas y 17,705 unidades a
Septiembre de 2002), además, considera Fitch que su diversificación geográfica
(con presencia en 19 estados de la República Mexicana), le ha permitido atenuar
los riesgos inherentes que se tienen al concentrar la operación en una
determinada zona.
Asimismo, la compañía posee una reserva
territorial adecuada, teniendo a Septiembre del 2002 un nivel para tres años de
producción (81,460 viviendas), la cual se logra con una combinación de
diferentes esquemas de adquisición (propia 59.3%, outsourcing 28.2% y opción de
compra 12.5%); Fitch opina que lo anterior proporciona flexibilidad a Geo al
darle la posibilidad de disminuir los requerimientos de capital de trabajo y el
riesgo de propiedad de las tierras.
El crecimiento y desarrollo de Geo está
supeditado en buena medida al financiamiento de instituciones como Infonavit y
la Sociedad Hipotecaria Federal (antes Fovi); sin embargo, en los últimos meses
se ha visto mayor dinamismo en el ofrecimiento de créditos por parte de
Instituciones Bancarias y otros organismos, atenuándose la dependencia hacia
los mencionados en primer término.
En los últimos 4 años, los márgenes brutos y
operativos de la empresa han estado estables, fluctuando entre 30%-33% y
18.5%-21.0% respectivamente (se reclasifican los costos de financiamientos
relacionados con la producción, aplicándolos al Costo Integral de
Financiamiento). Fitch cree que este comportamiento refleja: la habilidad de
Geo por buscar una mejor mezcla de ingresos por tipo de vivienda, la adecuación
operativa entre el ciclo de venta y demanda del sector, y la política de
austeridad y reestructura de personal iniciada a finales del 2000.
Con respecto a la cobertura de intereses
(utilidad de operación + depreciación y amortización / gastos financieros),
Fitch observa una estabilidad en los últimos cuatro años, manteniéndose en
niveles entre 1.7 y 1.9 veces, reflejo de un flujo operativo y un servicio de
deuda moviéndose cada uno en los mismos rangos (principalmente entre 1999 y
2001). Al 30 de septiembre de 2002, el indicador se ubicó en 2.3 veces (últimos
12 meses), mayor a 1.7 veces de igual período del 2001, gracias a que los
esfuerzos en la operación de la compañía se han visto traducidos en un mayor
EBITDA combinado con un menor gasto financiero (tanto por la disminución en
11.2% del pasivo con costo, como por una tasa de interés menor).
De igual forma, la relación deuda con costo / EBITDA
presenta estabilidad al ubicarse en rangos de 2.2-2.4 veces (de 1999 a
Septiembre del 2002), comportamiento que refleja equilibrio entre la generación
de flujo (EBITDA) y el nivel de deuda contratado.
La calificación asignada a este
programa se fundamenta en: la participación de mercado que tiene Geo en su
sector de actividad, la diversificación geográfica y reserva territorial y, los
niveles que presentan sus principales indicadores financieros.
Para mayor información acerca de calificaciones, favor de visitar nuestra
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