Fitch
Ratings asigna calificaciones a Crédito Inmobiliario S.A. de C.V.
Monterrey, N.L. (Enero 21, 2003) Fitch Ratings asignó la calificación (en
su escala doméstica) Promedio(mex) a la calidad de Crédito Inmobiliario
S.A. de C.V. como Administrador de Activos Financieros de Crédito y una
calificación BBB-(mex) [Triple B menos] a su Riesgo Corporativo.
El significado de las
calificaciones es el siguiente:
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Promedio(mex) |
El Administrador de Activos Financieros de Crédito
clasificado promedio, cuenta con un equipo humano, procedimientos y sistemas
de administración de riesgos suficientes y actualmente presenta una posición
financiera aceptable. |
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BBB-(mex) [Triple B menos] |
Adecuada
calidad crediticia. Agrupa emisores
o emisiones con una adecuada calidad crediticia respecto de otros del país.
Sin embargo, cambios en las circunstancias o condiciones económicas tienen
una mayor probabilidad de afectar la capacidad de pago oportuno que para
obligaciones financieras calificadas con
categorías superiores. |
Crédito Inmobiliario
S.A. de C.V. (CI) obtuvo su registro por
parte de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) para operar como
Sociedad Financiera de Objeto Limitado (SOFOL) en Abril de 1994. Así mismo, en
Septiembre de 1996 CI obtuvo su registro por parte del Fondo de Operación y
Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) para operar créditos hipotecarios
bajo su esquema de financiamiento.
CI se encuentra
estructurada por una Dirección General y cuatro direcciones de primer nivel:
Dirección de Originación, Dirección de Cobranza, Dirección de Área Técnica y
Dirección de Administración-Sistemas-Finanzas. Un arraigo laboral de 9 años por
parte del personal en estos niveles administrativos así como funciones bien
definidas en manuales de organización y procedimientos son factores que (en
parte) sustentan la calificación de Administrador de Activos Financieros de
Crédito, ya que, en opinión de Fitch Ratings, éstos han contribuido a que CI
fortalezca la estandarización de procesos y con ello la administración de
información para la toma de decisiones en sus diferentes áreas.
El proceso de originación
de créditos individuales de CI se caracteriza por involucrar al analista de
crédito (quien es la primer persona en revisar la información de cada
expediente y el estudio socioeconómico del futuro acreditado) en los comités,
junto con un coordinador (actualmente existen tres coordinadores de tres
diferentes productos hipotecarios del FOVI) y el Director del área. Con base en
información de CI, la empresa presenta un 25% de rechazo de solicitudes de
crédito.
El área de cobranza
se ha caracterizado por mantener un contacto cercano con los acreditados y ha
sido reforzada en el tratamiento de cartera morosa y judicial. La empresa ha
decidido fortalecer su división jurídica, reduciendo el apoyo de abogados
externos para mantener un contacto más cercano con los acreditados a través de
abogados internos. Fitch Ratings considera que esto ha contribuido a mantener
los indicadores de morosidad de cobranza a través de esquemas de salida
implementados con clientes incumplidos como la obtención de “promesas de pago”
y en su defecto un seguimiento cercano a la administración de propiedades. Sin
embargo ante una situación de deterioro de cartera, la empresa enfrenta el reto
de equilibrar los futuros gastos que esta estrategia pudiera representar, en
especial, debido a la evolución que ha tenido su Cartera Vencida.
El área técnica
es la encargada de evaluar los créditos puente. Apoyado en asesores y
consultores técnicos, el Director de esta área junto con los miembros del
Consejo deciden sobre el otorgamiento o rechazo de un crédito puente. Los
desarrollos, una vez construidos, son visitados (al menos) dos veces al año por
el Director de esta área. CI promueve la cultura de conservación de
desarrollos, lo cual ha sido reflejado en su programa de mantenimiento del
contexto urbano que actualmente lleva a cabo. Lo anterior es importante al
momento de considerar a la casa de cada acreditado como una garantía real con una
plusvalía mayor en comparación con otros desarrollos que no persiguen este tipo
de políticas.
En el área de sistemas
y administración, la tecnología con la que CI opera ha sido reforzada
continuamente tanto en hardware como en software. Los servidores de CI cuentan
con espacio acondicionado y el equipo de cómputo por persona se ha incrementado
durante el año pasado. En materia de software, la empresa ha fortalecido su
nivel de protección hacia eventos que pudieran afectar su operación, así mismo,
mediante la creación de grupos de usuarios, CI ha seleccionado el tipo de
información que cada área puede acceder en función de las actividades que su
personal realiza, lo anterior, bajo opinión de Fitch Ratings mantiene un mejor
control en tecnologías de información. Igualmente, CI ha continuado con el
diseño de su propio programa de administración de créditos, el cual todavía no
ha sido concluido y actualmente opera en conjunto con otro sistema. La empresa
ha concluido el proceso de respaldo de operaciones celebrado con un proveedor
externo. Dicho proceso y las pruebas que se llevaron a cabo permiten a CI
continuar su operación desde otro lugar ante cualquier eventualidad que pudiera
sufrir el edificio donde actualmente se consolidan sus operaciones.
A partir del 2000, CI
ha fortalecido el proceso de formalización de sus programas de capacitación y
los ha dirigido a un mayor número del personal. Al cierre de Noviembre, la
planta laboral de CI se compone de 278 personas. Durante al año pasado se
capacitaron a 67 individuos. Fitch Ratings considera que la empresa deberá
fortalecer su programa de capacitación con el objetivo de consolidar su proceso
de institucionalización mediante un mayor arraigo laboral que promueva el
desarrollo de su personal.
CI ha mantenido un
constante crecimiento en sus activos administrados. Al cierre de Noviembre 2002
la empresa administra 28,355 créditos individuales y 161 créditos puente con 57
promotores de vivienda representando $4,298 millones de pesos. Lo anterior la
ubica como la cuarta SOFOL hipotecaria del sector y significa un crecimiento (a
Diciembre del 2001) de 16% y 59.4% respectivamente. La composición del monto de
Cartera Neta Total muestra un 67.6% de créditos individuales (fondeados por
FOVI) y un 32.4% de créditos puente (de éstos, el 25% es fondeado por recursos
propios de CI y el restante por recursos del FOVI).
La cartera individual
de CI se compone en 32% por créditos del Programa Tradicional del FOVI, en 31%
por créditos del Programa UDIS del FOVI y en un 37% por créditos del Programa
PROSAVI (esta categoría de créditos no afecta el balance general de CI). La
evolución de morosidad de estos créditos administrados ha mostrado un deterioro
a partir del cierre del año 2000. Bajo opinión de Fitch Ratings, este deterioro
ha sido producto (en parte) de la maduración de cartera y del comportamiento de
créditos PROSAVI, los cuales, son los créditos enfocados a viviendas más
económicas. Al cierre de Noviembre, CI
presenta un índice de Cartera Vencida a Cartera Total de 1.3%. Tras resolver
problemas de Cartera Vencida derivada de créditos puente, este indicador
disminuyó temporalmente; no obstante se observa una tendencia alcista. Al
considerar las Reservas Preventivas, este índice disminuye a 0.51%, lo cual
indica que (en promedio) CI se encuentra reservando un 60% de su Cartera
Vencida. La exposición al riesgo, (medida como el porcentaje de Capital
Contable de la empresa expuesto a subsanar el posible quebranto una vez que las
Reservas Preventivas han sido agotadas) se ubica en 5%. Este indicador está por
encima del promedio del sector y presenta una tendencia alcista en el último
ejercicio. Fitch Ratings estima que la evolución de este indicador ha sido
producto de la evolución de su Cartera Vencida y la creación de insuficientes
reservas. En opinión de Fitch Ratings, ante un entorno con financiamiento
finito por parte del FOVI, el fortalecimiento del Capital se vuelve estratégico
para continuar con el ritmo de crecimiento que la empresa ha presentado y
detener así el deterioro de su indicador aquí descrito.
CI ha presentado un
crecimiento continuo en su operación bajo créditos puente. Al cierre de
Noviembre 2002, el monto de créditos puente exhibe un nivel de $974.6 millones
de pesos. Este crecimiento ha sido acompañado por una ligera concentración por
promotor de vivienda y situación geográfica. El total de créditos puente
representa 2.9 veces el Capital Contable de la empresa y se encuentra
distribuido en 57 promotores de vivienda, de los cuales el promotor de mayor tamaño
concentra el 16% del total, lo cual representa una concentración del 41% dicho
capital. Así mismo, si bien se ha observado una mayor diversificación
geográfica de estos créditos, la concentración de viviendas que respaldan los
proyectos todavía presentan una concentración de 54% en 5 estados de la
República Mexicana.
CI presenta un nivel
constante de endeudamiento (Pasivo Total a Capital Contable) durante el 2002. A
través de financiamiento principalmente del FOVI-SHF, la empresa presenta un
nivel de endeudamiento del orden de 9.9 veces. Si bien, este indicador ha
presentado alteraciones puntuales en el pasado, durante el 2002 se ha observado
estable y en mejor posición que el de sus principales competidores.
Los indicadores de
Eficiencia Operativa y Rentabilidad de CI se han mantenido estables. La razón de Gastos Operativos a Ingreso Neto
Ajustado por Riesgo se ha mantenido en niveles de 40%. Este comportamiento ha
sido favorecido por un comportamiento constante en la contratación de nuevo
personal, que por lo general absorbe un porcentaje de estos gastos. De igual manera, una estructura de ingresos fortalecida en su
margen financiero ha contribuido a una constante generación de utilidades a
través de una mayor participación de ingresos recurrentes. Lo anterior, ha
redituado en un índice de Rentabilidad (Resultado Neto anualizado a Capital
Contable) del orden de 28% al cierre de Noviembre. Si bien, este indicador se
ha reducido ligeramente durante el pasado ejercicio, se ubica en niveles
alrededor del promedio del sector. Bajo opinión de Fitch Ratings, CI enfrenta
el reto de mantener estos indicadores a medida que el sector se torna más
competitivo y su cartera de créditos madura, ya que como se ha observado, este
proceso de maduración de cartera ha venido acompañado de un deterioro en sus
indicadores de calidad de activos, el cual, deberá ser detenido por la empresa
para fortalecer la visión de negocio de largo plazo.
Contactos Fitch Ratings:
Lic. Eugenio López Garza
Lic. René J. Ibarra Miranda
(81) 8335-7179