Fitch Ratings asigna calificación a una emisión de Certificados Bursátiles de corto plazo de Patrimonio S.A. de C.V.

Monterrey, N.L. (Junio 16, 2003) Fitch Ratings asignó una calificación de F2(mex) a una emisión de Certificados Bursátiles de corto plazo por un monto de $130,000,000 (Ciento treinta millones de pesos 00/100) que Patrimonio S.A. de C.V. pretende colocar entre el público inversionista. La calificación se define como sigue:

F2(mex)

Buena calidad crediticia. Implica una satisfactoria capacidad de pago oportuno de los compromisos financieros respecto de otros emisores o emisiones domésticas. Sin embargo, el margen de seguridad no es tan elevado como en la categoría superior.

La calificación se sustenta (entre otros factores) en la calidad de activos y la estructura financiera de Patrimonio S.A. de C.V. (Patrimonio). Los créditos hipotecarios individuales de Patrimonio han mostrado un desempeño favorable, componen la mayoría de su cartera (80%) y brindan una perspectiva de ingresos de largo plazo. Su efectividad de cobranza se mantiene estable y su nivel de cartera vencida se ha reducido constantemente en el presente año (ie. la cartera vencida se ha reducido en 13% respecto al nivel mostrado en Enero). Al cierre de Abril, Patrimonio cobra oportunamente el 84% de sus recibos exigibles (durante el presente año la hipotecaria ha cobrado en promedio el 85%) y su cartera vencida se ha reducido a representar el 1.3% de su cartera total. Además, una cobertura del 58% creada por sus reservas crediticias ha provocado que su exposición al riesgo se ubique en 6% (una mejor posición que el promedio del sector calificado por Fitch Ratings). La cartera de créditos puente de la hipotecaria presenta un saldo de $574 millones de pesos. Estos recursos se encuentran distribuidos entre más de 40 promotores con un saldo promedio de cada crédito de aproximadamente $12 millones de pesos. Su principal cliente concentra el 21% de dicho monto, lo que representa el 46% del capital contable de la empresa; no obstante, el crédito por promotor de vivienda (en promedio) se encuentra alrededor del 2% respecto del saldo actual. Patrimonio mantiene sus esfuerzos por mejorar la distribución geográfica de ambos tipos de crédito bajo la base de una mayor originación en entidades ajenas al estado de Nuevo León; sin embargo, todavía se presentan niveles de concentración superiores al promedio del sector calificado por Fitch Ratings. Bajo opinión de Fitch Ratings, una mayor diversificación permite mitigar las posibles eventualidades que se generan cuando los promotores enfrentan un período constructivo mayor al pronosticado y/o un proceso de venta retardado.

Los indicadores de eficiencia operativa y rentabilidad de Patrimonio han mostrado un buen desempeño. La hipotecaria continua en el presente ejercicio mostrando la mejor eficiencia operativa (24%) del sector calificado por Fitch Ratings junto con niveles de rentabilidad (41%) superiores a los presentados el año pasado y en mejor posición que el promedio del sector. Lo anterior ha redituado en un fortalecimiento de su capital que permite mantener su capacidad de crecimiento sin exponer su endeudamiento, el cual, exhibe un nivel de 10.9 veces y se ha diversificado recientemente a través de banca de desarrollo y otros organismos

Fitch Ratings considera que si bien las operaciones fondeadas con recursos de esta emisión (ie. operaciones de créditos puente) eventualmente podrían presentar una discrepancia de vencimiento (maduración) debido al natural ciclo de operación de este tipo de crédito, Patrimonio ha mantenido adecuados niveles de liquidez e inversiones que aunados con el desempeño aquí descrito permiten mitigar en cierta medida este riesgo.