El Tren de Vivienda: ¿En riesgo?

Monterrey, N.L. (Octubre 30, 2003). Las SOFOLES hipotecarias se han constituido como uno de los principales fondeadores de créditos a la construcción de vivienda (créditos puente) tanto en el esquema dentro de balance como a través de financiamientos estructurados en emisiones de deuda (fuera de balance).

El dinamismo y las expectativas generadas por los organismos de vivienda han sido tal que actualmente se presenta una acumulación de proyectos terminados. Como parte de la estrategia instrumentada para mitigar la disminución de velocidad de flujo de efectivo que esta situación ocasiona, se ha establecido el uso de factoraje electrónico entre el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y Nacional Financiera S.N.C. (Nafin) con el objetivo de reducir el riesgo de mercadeo de dichas viviendas que eventualmente origina un riesgo de liquidez entre los promotores y por ende con sus fondeadores, las SOFOLES hipotecarias.

No obstante los resultados positivos que este mecanismo generará durante el último trimestre de este año, el uso de factoraje alude a que los compromisos de compra de vivienda asumidos por el INFONAVIT para el siguiente año se han adelantado, lo que representa una reducción automática para su capacidad de compra durante el año entrante. Esta estrategia (adelantar presupuesto del siguiente año) se instrumentó en los últimos años y difirió el probable impacto en el llamado “Tren de Vivienda”.

Se debe destacar, el incremento en el otorgamiento de crédito para adquisición de vivienda por parte de diferentes organismos como el Fovissste, SHF y/o entidades estatales que coadyuvaron a robustecer el dinamismo del sector, teniendo en cuenta que las características de vivienda a las que cada organismo se enfoca son diferentes por lo que el mecanismo de substitución no es perfecto.

Lo anterior resulta relevante ante los proyectos habitacionales que actualmente están financiado las SOFOLES hipotecarias a través de créditos puente y sus concentraciones relativas en cada estado de la República Mexicana. Durante el presente año, Fitch Ratings ha observado un incremento en la morosidad de estos activos; más aún, dentro de las causas que han originado cartera vencida en este tipo de créditos se ha detectado a la dificultad de comercialización de vivienda como una de las principales.

Considerando la exposición de capital en créditos puente de las SOFOLES hipotecarias calificadas por Fitch Ratings (SectorFitch), la siguiente tabla muestra entidades como el Distrito Federal, Jalisco, Guanajuato, Nuevo León, Sonora, Sinaloa, Estado de México y Puebla como aquellos con las mayores concentraciones, esto es, por ejemplo el monto de los créditos puente concentrados en el Estado de México representan el 5.1% del total de éstos y equivale al 20.6% del capital del SectorFitch en ese estado.

Fuente: Estimaciones propias con datos de Fitch Ratings

Fitch Ratings ha destacado en diferentes ocasiones la asertividad que deben tener las SOFOLES hipotecarias respecto a las concentraciones geográficas de sus créditos. Creemos que durante el año entrante, la capacidad de compra de vivienda del INFONAVIT en estados donde actualmente está adelantando créditos se verá afectada, por lo que aquellos proyectos habitacionales que presentan un menor avance de obra en la actualidad pudieran incrementar nuevamente la acumulación de vivienda y la morosidad en el sector. La siguiente tabla muestra nuestras estimaciones del posible excedente (por entidad geográfica) sobre la meta establecida para este año que representa el uso de factoraje electrónico aquí mencionado; esto es, los créditos totales ejercidos por el INFONAVIT al cierre de este año en los estados de Jalisco, Sinaloa y Sonora serían 25% mayor a la meta establecida para cada uno de ellos.

Fuente: Estimaciones propias, www.infonavit.gob.mx

Fitch Ratings considera como maniobra prudente para el futuro el que los diferentes organismos de vivienda en forma conjunta y colegiada concilien los nuevos proyectos a la disponibilidad de recursos para fondear la individualización de los mismos, de tal forma que se pueda orientar la oferta de vivienda a la capacidad de absorción de los organismos a través de sus presupuestos anuales normales.