Fitch Ratings otorga calificación inicial a Hipotecaria Vanguardia, S.A. de C.V.

Monterrey, N.L. (Octubre 07, 2003). Fitch Ratings otorga calificación inicial a Hipotecaria Vanguardia S.A. de C.V. (“Vanguardia”) como Administrador de Activos Financieros de Crédito y como Riesgo Crédito, las calificaciones asignadas son PROMEDIO(mex) y BB+(mex) [Doble B mas] respectivamente.

El significado de las calificaciones es el siguiente:

Promedio (mex)	El Administrador de Activos Financieros clasificado promedio, cuenta con un equipo humano, procedimientos y sistemas de administración de riesgos suficientes y actualmente presenta una posición financiera aceptable.
BB+(mex)	Especulativa. Representa una calidad crediticia relativamente vulnerable respecto a otros emisores o emisiones del país. Dentro del contexto del país, el pago de estas obligaciones financieras implica cierto grado de incertidumbre y la capacidad de pago oportuno es más vulnerable a cambios económicos adversos.

Vanguardia se constituye el 23 de Febrero de 2002 y obtiene su autorización para operar como Sociedad Financiera de Objeto Limitado por parte de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público el 18 de Julio del mismo año, iniciando operaciones a principios del año 2001. La misión primordial de Vanguardia se basa en otorgar crédito hipotecario para la adquisición de vivienda, así como el de otorgamiento de créditos para las construcción de proyectos inmobiliarios (“créditos puente”).

La estructura organizacional de Vanguardia está muy de acuerdo al tamaño de su operación, se cuenta con una Dirección General y tres direcciones de primer nivel: Dirección de Promoción, Dirección de Finanzas y Dirección de Administración de Riesgos. De la Dirección General se desprenden las áreas de Planeación Financiera, Auditoria Interna y Recursos Humanos. La Dirección de Promoción cuenta con seis Direcciones Adjuntas Regionales (Querétaro, Puebla, Cancún, Guadalajara, Tijuana y Monterrey) en las entidades que cuenta con mayor presencia, asimismo cuenta con las Gerencias de FOVISSTE y de Originación. La Dirección de Finanzas está estructurada por una Gerencia de Mesa de Control, Gerencia de Contabilidad y Gerencia de Cobranza. Por último se encuentra la Dirección de Administración de Riesgo la cual está compuesta por una Dirección de Area Técnica, Dirección de Crédito, Dirección de Administración y Operaciones y Dirección Jurídica, que a su vez todas estas direcciones cuentan con sus respectivas gerencias que apoyan la estructura.

El capital humano de la empresa se ha ido incrementado en los últimos años de manera importante en respuesta al aumento en la operación por parte de Vanguardia. Al cierre de agosto de 2003 el personal total asciende a 79 personas, lo que representa un incremento del 58% con respecto a la misma fecha del año anterior. Este incremento evidencia una planta laboral muy joven que si bien la mayoría cuenta con experiencia dentro del sector están pasando por un proceso de madurez e integración. Para mitigar en cierta forma este factor Vanguardia se ha preocupado por la continua impartición de cursos de capacitación e integración a todo su personal, lo que en opinión de Fitch han sido de buen contenido y suficientes.

La infraestructura con la que cuenta Vanguardia es adecuada, al cierre de Agosto cuenta con una oficina matriz en la Cd. de México y seis oficinas regionales ubicadas de manera estratégica en la Republica Mexicana, todas estas disponen de espacios físicos adecuados. La plataforma tecnológica de la empresa se ha fortalecido con inversiones importantes en tanto hardware como software. La oficina matriz cuenta con equipo de computo de buenas características y con un margen suficiente para soportar incrementos importantes en el volumen de cartera sin ningún problema. A su vez todas las oficinas regionales cuentan con el equipo necesario para su operación. Los esquemas de seguridad empleados por Vanguardia son adecuados soportados en el Firewall y software antivirus. El software utilizado por Vanguardia es un desarrollo de la empresa Intersoft, el cual es un sistema integral que incluye desde la originación del crédito hasta de la recuperación del mismo. Este sistema se caracteriza por ser muy flexible y eficiente. En opinión de Fitch el sistema es adecuado y cumple con las necesidades de la empresa, el reto que enfrenta la empresa es el de la rápida asimilación del mismo.

Las políticas y procedimientos de Vanguardia bajo consideración de Fitch son adecuados y cubren todos los aspectos necesarios de la operación. El reto que enfrenta la Hipotecaria es el del cabal cumplimiento de estos mismos así como sus revisiones y actualizaciones periódicas.

La operación de Vanguardia ha crecido de manera constante desde su inicio, los activos totales de la hipotecaria pasaron de Ps $147 millones al cierre de Diciembre de 2001, Ps $ 700.5 millones al cierre de Diciembre del 2002 y Ps $ 1,249.4 al cierre de Julio del 2003, este incremento es el resultado del mayor nivel de cartera administrada por Vanguardia. Al cierre de Julio se tiene en administración 2,465 créditos individuales equivalentes a un monto de Ps $724.8 millones y 82 créditos puente equivalentes a un monto de Ps $364.8 millones. En opinión de Fitch la relación de cartera individual (63%) vs cartera puente (37%) es adecuada. La cartera individual está compuesta en su totalidad por créditos del Programa UDIS.

La efectividad de la cobranza (recibos expedidos a recibos cobrados en tiempo) de la empresa tomando en consideración el volumen y la juventud de su cartera se ha mantenido en los últimos doce meses a excepción de Julio en niveles por encima del 95%. Actualmente Vanguardia solo cuenta con 10 créditos vencidos que en monto representan un 0.5% de la cartera individual total.

La cartera de créditos puente muestra una cartera pulverizada mostrando concentraciones importantes en solo unos cuantos promotores los cuales si bien están bajo los lineamientos de las Condiciones Generales de Financiamiento, en opinión de Fitch representa un mayor riesgo, estos se ubican como porcentaje del Capital Contable en alrededor 41% y 39%. Si bien, estos proyectos cuentan con un grado de avance importante en opinión de Fitch estas concentraciones no son adecuadas. Actualmente Vanguardia registra en sus créditos puente una cartera vencida de Ps $5.7 millones que es un remanente de un crédito vencido que la hipotecaria reconoció en Enero de 2003 por un monto de Ps $45millones. Debido a este hecho los indicadores de calidad de activos de Vanguardia se vieron muy deteriorados durante el primer semestre del año y mostrando una franca mejoría para el mes de Agosto habiéndose resuelto el problema casi en su totalidad. El nivel de Endeudamiento (Pasivo Total a Capital Contable) se ubica por niveles por debajo del sector lo que refleja su capacidad de seguir con su ritmo de crecimiento. Es importante mencionar que como fuentes alternas de fondeo Vanguardia cuenta con líneas bancarias con Garantía de Pago Oportuno por parte de la Sociedad Hipotecaria Federal, así como financiamiento por parte de la Banca de Desarrollo. El reto que enfrenta la empresa en opinión de Fitch es el de acrecentar el fondeo alterno para que su dependencia de la Sociedad Hipotecaria Federal sea menor. A continuación se muestra la evolución de los principales indicadores:

Los indicadores de Eficiencia Operativa y Rentabilidad de Vanguardia después del periodo de arranque se ha estabilizado mostrando tendencias aceptables pero que en opinión de Fitch deben de mejorarse. Uno de los indicadores que se puede mejorar es el Gasto Operativo en cual es elevado debido a los gastos no recurrentes producto de las mejoras en infraestructura mencionadas con anterioridad. A continuación se muestra la evolución de los principales indicadores:

Para mayor información acerca de calificaciones, favor de visitar nuestra página de internet: http://www.fitchmexico.com