Fitch
Ratings mejora la calificación de los Certificados Bursátiles estructurados de
Hipotecaria Nacional S.A. de C.V.
Monterrey, N.L. (Septiembre 23, 2003) Fitch Ratings mejoró la calificación
de los Certificados Bursátiles (CB’s) emitidos por Hipotecaria Nacional S.A. de
C.V. (Hipnal), a través de Banco Invex S.A. en su calidad de fiduciario, por un
monto de hasta $750,000,000.00 (Setecientos Cincuenta Millones de Pesos 00/100 M.N.). La calificación ha sido mejorada de AA(mex) (Doble A) a AA+(mex)
(Doble A más).
El significado de la
calificación es el siguiente:
|
AA+(mex) |
Muy alta calidad crediticia. Implica una muy sólida calidad crediticia respecto
de otros emisores o emisiones del país. El riesgo crediticio inherente a estas obligaciones
financieras difiere levemente de los emisores o emisiones domésticas mejor
calificadas. El signo de más (+) es utilizado para destacar su fortaleza o posición
relativa dentro de cada nivel. |
Esta
operación consiste en la obtención de recursos del público inversionista
(mediante la emisión de CB’s a través de un Fideicomiso Emisor (FE)), los
cuales, son destinados al financiamiento de proyectos de construcción de
vivienda de interés social a través de créditos puente originados por Hipnal.
La fuente de pago de los CB’s se basa en los diferentes proyectos en los que
los recursos son invertidos. Una vez que los proyectos de construcción son
finalizados y se realiza la venta de vivienda se revierten esos recursos al FE
para financiar más proyectos (revolvencia) y, llegado su momento, realizar el
pago de intereses y principal de los CB’s.
En opinión
de Fitch Ratings, la emisión ha evolucionado favorablemente. El pasado mes de
Marzo esta operación terminó su Período de Desembolsos Iniciales, es
decir, el período donde los recursos obtenidos de la emisión debían ser
destinados a la adquisición de créditos puente por parte del FE. Durante este
período, los recursos obtenidos de la emisión de CB’s también fueron utilizados
para conformar el Fondo de Reserva (equivalente a un pago de intereses).
Actualmente, la emisión se encuentra en su Período de Revolvencia, el
cual durará hasta el mes 55 contado a partir de la fecha de emisión. En este
período la adquisición de créditos puente adicionales que formen parte del
patrimonio del fideicomiso se realizará con los recursos provenientes de la
cobranza de créditos puente que actualmente formen parte de él. Así mismo,
durante este período los CB’s solo devengarán el pago de intereses semestrales
por lo que no se presentan pagos de amortizaciones sino hasta el año 2006.
El
patrimonio del FE ha pasado de estar formado en su totalidad por efectivo a
estar compuesto mayormente por diferentes proyectos. No obstante, el nivel de
liquidez del fideicomiso ha permitido que los pagos de intereses devengados se
realicen satisfactoriamente; además, durante el primer semestre de este
ejercicio, dicho nivel de efectivo mostró un promedio de $195 millones de
pesos, siendo aproximadamente igual a los siguientes cuatro pagos de intereses.
El Aforo
de la emisión se ha fortalecido. El nivel de aforo mínimo requerido para esta
operación es de 1.17 veces el saldo insoluto de los CB’s. Al cierre del primer
semestre de este ejercicio, el Aforo registrado se situó en 1.28 veces el saldo
insoluto de los CB’s. Producto de la venta de vivienda de diferentes proyectos
financiados se ha reforzado la generación de efectivo del fideicomiso, la cual,
ha permitido la adquisición de más créditos, que, de la mano con los productos
financieros derivados de las inversiones realizadas han reforzado en 0.11 veces
dicho aforo. En opinión de Fitch Ratings, lo anterior ha permitido mitigar el
arbitraje de tasas, mantener la revolvencia de la operación sin generar
amortizaciones anticipadas y atenuar en cierta medida la exposición de la
emisión respecto al riesgo de mercadeo de vivienda en el desplazamiento de
inventarios.
El FE establece restricciones de concentración por promotor
de vivienda (un máximo de 15% del saldo insoluto total de los CB’s) y por
entidad geográfica (un nivel máximo de 25% del saldo insoluto total de los CB’s
por estado). Estas restricciones se han respetado durante el transcurso de la
emisión. Al cierre de Junio del presente ejercicio el FE cuenta con operaciones
llevadas a cabo por más de 60 promotores de vivienda, los cuales presentan una
concentración promedio del saldo total de los CB’s equivalente a 1.7%, siendo
el principal promotor aquél con un 14.1% (esta operación fue recientemente
cedida al FE en el mes de Junio). La concentración geográfica presenta al
cierre de Junio un promedio por estado de 5.4% y solo el estado de Nuevo León
concentra más del 15%.
Contactos Fitch Ratings:
Eugenio López Garza
(81) 8335-7179
René J. Ibarra Miranda
(81) 8335-7179