Fitch Ratings asigna calificaciones a un programa de Certificados Bursátiles y su primera emisión de Hipotecaria Nacional S.A. de C.V.

Monterrey, N.L. (Septiembre 23, 2003) Fitch Ratings asignó la calificación AAA(mex) [Triple A] en su escala doméstica a una Programa de Certificados Bursátiles (CB’s) por un monto de hasta $1,000,000,000.00 (Mil Millones de Pesos ⁰⁰/₁₀₀ M.N.) que Hipotecaria Nacional S.A. de C.V. (Hipnal), a través de Banco Invex S.A. en su calidad de fiduciario, pretende colocar entre el público inversionista previa autorización e inscripción en la Sección de Valores del Registro Nacional de Valores. Así mismo, Fitch Ratings asignó la calificación de AAA(mex) a los CB’s Serie A y A(mex) a los CB’s Serie B, que se pretenden emitir al amparo de este programa. Así, los CB’s Serie A podrán ser emitidos por hasta $840,000,000.00 (Ochocientos Cuarenta Millones de Pesos ⁰⁰/₁₀₀ M.N.) y los CB’s Serie B por hasta $120,000,000.00 (Ciento Veinte Millones de Pesos ⁰⁰/₁₀₀ M.N.).

El significado de las calificaciones es el siguiente:

AAA(mex)

La más alta calidad crediticia. Representa la máxima calificación asignada por Fitch México en su escala de calificaciones domésticas. Esta calificación se asigna a la mejor calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país y normalmente corresponde a las obligaciones financieras emitidas o garantizadas por el gobierno federal.

A(mex)

Alta calidad crediticia. Corresponde a una sólida calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país. Sin embargo, cambios en las circunstancias o condiciones económicas pudieran afectar la capacidad de pago oportuno de sus compromisos financieros, en un grado mayor que para aquellas obligaciones financieras calificadas con categorías superiores.

La primera disposición que Hipnal pretende realizar al amparo de este programa es por $500,000,000.00 (Quinientos Millones de pesos ⁰⁰/₁₀₀ M.N.). Dicha emisión se encuentra compuesta por CB’s Serie A (con calificación AAA(mex)) por un monto de hasta $420,000,000.00 (Cuatrocientos Veinte Millones de pesos ⁰⁰/₁₀₀ M.N), CB’s Serie B (con calificación A(mex) y subordinados a los CB’s Serie A) por un monto de hasta $60,000,000.00 (Sesenta Millones de pesos ⁰⁰/₁₀₀ M.N.) y CB’s Serie C (subordinados a los CB’s Serie C) por un monto de hasta $20,000,000.00 (Veinte Millones de pesos ⁰⁰/₁₀₀ M.N.).

El plazo de esta emisión comprende un período de hasta 7 años (84 meses) en el que el pago de intereses (para los CB’s Serie A y Serie B) se efectúa de manera trimestral, las amortizaciones de los CB’s Serie A son llevadas a cabo en pagos mensuales durante los últimos 18 meses a partir de la fecha de emisión y la amortización de los CB’s Serie B es llevada a cabo en un esquema de flujo cero una vez que los CB’s Serie A han sido amortizados en su totalidad.

En opinión de Fitch Ratings, las calificaciones asignadas reflejan la fortaleza de la estructura en la que está basada esta emisión:

a) a) El mecanismo de operación: Los recursos obtenidos de la emisión serán destinados hacia proyectos de construcción, los cuales se realizarán bajo créditos puente celebrados entre Hipnal y diferentes desarrolladores de vivienda. Durante los primeros 18 meses de la vida de la emisión, el fideicomiso (mediante contratos de cesión) adquirirá derechos de crédito con los recursos provenientes de la emisión de CB’s. Lo anterior implica que el patrimonio del fideicomiso se irá modificando de estar compuesto solo por efectivo a estar compuesto por efectivo y derechos de crédito respaldados por los diferentes proyectos de construcción de vivienda. El proceso de venta de vivienda (una vez que los proyectos han sido terminados) permitirá que la estructura sea revolvente, de manera que el efectivo derivado de cada venta sea utilizado para adquirir más créditos puente para cederlos al fideicomiso solo hasta el mes 66 de la vida de la emisión. Lo anterior, permitirá que durante el período de amortizaciones, el patrimonio del fideicomiso comience a componerse de efectivo para realizar las amortizaciones arriba mencionadas.

b) b) La naturaleza de los créditos y criterios de concentración. Los diferentes tipos de crédito que se contempla en esta emisión de CB’s comprenden tres formas: créditos puente, créditos para adquisición de tierra y créditos para infraestructura. Los criterios de elegibilidad de cada crédito aluden un adecuado control para la operatividad y concentración de los mismos lo cual mitiga la exposición al riesgo en esta emisión. Mientras que los créditos puente pueden celebrarse a partir del mes 1 hasta el mes 66 de la vida de la emisión, los créditos para adquisición de tierra y para infraestructura sólo pueden celebrarse durante los primeros 24 meses de la misma, en el entendido que el principal de los créditos para adquisición de tierra e infraestructura (en su conjunto) no podrá exceder del 30% del patrimonio del fideicomiso por lo que el 70% restante estará compuesto por créditos puente. Además, la concentración por constructor y entidad federativa es limitada al establecer que ningún promotor en lo individual pueda concentrar más del 15% del patrimonio del fideicomiso, se deberá mantener un número no menor a 50 promotores durante el período de revolvencia y ninguna entidad federativa podrá conservar un monto mayor al 20% del patrimonio del fideicomiso. Se establece que cada crédito otorgado para la construcción de vivienda será hasta por el 65% del valor del proyecto a financiar, implicando una cobertura implícita respaldada en activos de $1.54 pesos por cada peso otorgado en crédito. Igualmente, si bien la estructura contempla un nivel máximo de cartera vencida del 1.5%, también Hipnal posee el derecho de sustituir dichos créditos para mejorar el riesgo crédito del fideicomiso.

c) c) Nivel de subordinación y fondo de reserva. La emisión de los CB’s Serie A contempla una subordinación del orden de 19.04% provista por los CB’s Serie B y Serie C. Además, la estructura realizará la creación de un fondo de reserva equivalente a un pago de intereses de los CB’s Serie A, el cual será formado al inicio de la emisión de CB’s por una aportación inicial de Hipnal y los recursos obtenidos de la emisión.

d) d) El papel de Hipnal como Administrador de Activos Financieros de Crédito. Hipnal es el administrador de los créditos que serán cedidos al fideicomiso en esta emisión de CB’s. En Junio pasado Fitch Ratings colocó en BBB+(mex) O.P. (Triple B más con Observación Positiva) la calificación de Riesgo Crédito de Hipnal. De igual manera, la calificación vigente como Administrador de Activos Financieros de Crédito se mantiene en Promedio Alto(mex). Durante el 2002 Hipnal inició un proceso de ingeniería operativa para rediseñar su estructura administrativa, procesos y controles con relación en el ritmo de crecimiento que ha experimentado. Hipnal ha mantenido su contratación de personal en sus oficinas centrales y en sus sucursales. Los programas de capacitación de la hipotecaria se han formalizado en mayor medida al ser diseñados con base en un Plan de Capacitación y Desarrollo. De igual manera, el fortalecimiento de su plataforma tecnológica ha sido constante para adaptarse a las necesidades de su crecimiento. Mediante una mayor capacidad de almacenamiento de datos, renovación de equipos, sistemas de integración de información y esquemas de respaldos, la hipotecaria ha logrado establecer una mejor comunicación con sus sucursales mejorando el seguimiento de sus operaciones. Al cierre de Junio del presente año la composición de cartera de Hipnal muestra un 72% correspondiente a créditos individuales y el restante 28% corresponde a créditos puente. Ambos tipos de créditos equivalen a poco más de $20,900 millones de pesos en administración. Hipnal cobra oportunamente el 93% de su cartera individual, controla y mantiene bajos niveles de créditos puente en vencimiento (su nivel de cartera vencida de estos créditos respecto al saldo total es de 1.02%). Hipnal exhibe una evolución estable en su nivel de cartera vencida a cartera neta total. Actualmente, este indicador se ubica en 1.2% y al considerar las reservas éste mejora hasta el nivel de 0.6%. El Administrador Substituto de esta emisión es Hipotecaria Crédito y Casa S.A. de C.V., quien cuenta con una calificación Promedio(mex) como Administrador de Activos Financieros de Crédito.

e) e) Opinión Legal. Fitch Ratings solicitó la opinión de un abogado independiente para verificar la solidez legal de esta transacción. De acuerdo a los resultados de esta revisión, se observó que dicha operación es jurídicamente válida y exigible bajo la legislación mexicana para llevarse a cabo.