Fitch Ratings otorga AAA(mex)
a una segunda emisión de Certificados Bursátiles de Fincasa Hipotecaria S.A. de
C.V.
Monterrey, N.L. (Agosto 11,
2004) Fitch
Ratings asignó la Calificación de Riesgo de la segunda emisión de Certificados
Bursátiles FCASACB 04-2 por un monto de hasta $500,000,000.00 (Quinientos
millones de pesos, 00/100 M.N.)
al amparo del Programa de Certificados Bursátiles por un monto de
$1,000,000,000.00 (Mil millones de pesos, 00/100 M.N.) que Fincasa
Hipotecaria S.A. de C.V. (“Fincasa”) a través de
Banco Invex S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero en su calidad de Fiduciario pretende
colocar entre el gran público inversionista previa autorización e inscripción
en la Sección de Valores del Registro Nacional de Valores para su oferta
pública.
De acuerdo con lo
información proporcionada por Fincasa y con base en el análisis realizado por
Fitch México S.A. de C.V. (“Fitch”), nuestro Comité de Evaluación de Riesgo
determinó otorgar la calificación de AAA(mex) para
la segunda emisión de Certificados Bursátiles, la calificación asignada se
define en los siguientes términos:
El significado de las calificaciones asignadas es el
siguiente:
|
AAA(mex) |
La más alta
calidad crediticia. Representa la máxima calificación asignada por Fitch México S.A. de C.V. en su escala de calificaciones domésticas. Esta
calificación se asigna a la mejor calidad crediticia respecto de otros
emisores o emisiones del país y normalmente corresponde a las obligaciones
financieras emitidas o garantizadas por el gobierno federal. |
La emisión consiste en la bursatilización de la cartera de Créditos Puente para
vivienda de interés social, media y residencial, así como de cartera
relacionada con Obras de Infraestructura generados por Fincasa. Con el objetivo
de llevar a cabo la emisión, los créditos originados son aportados a un
Fideicomiso por medio de una cesión inicial y subsiguientes los cuales serán
administrados por Fincasa. En la fecha de emisión Fincasa cede a Banco Invex en su calidad de fiduciario derechos sobre los
contratos de crédito antes mencionados generados con anterioridad.
Posteriormente Banco Invex como fiduciario y en
nombre del fideicomiso emite los Certificados Bursátiles para colocarse entre
el público inversionista. Adjunto a los créditos cedidos en un principio, serán
generados por Fincasa créditos adicionales necesarios para cubrir en su
totalidad el monto de la emisión. Los Certificados serán pagados con los
recursos generados de la cobranza de los créditos cedidos, los cuales serán
pagados de forma directa al fideicomiso por parte del Infonavit,
SHF o Fovissste. El plazo legal de la emisión de los
Certificados es de 60 meses. Al ser una estructura de carácter revolvente, conforme vayan venciendo los créditos cedidos,
Fincasa cuenta con la facultad de aportar más créditos cuyo vencimiento debe
ser de tres meses antes del vencimiento legal de los Certificados. Al final de
la emisión y después de haber amortizado en su totalidad los Certificados, los
recursos remanentes serán destinados a Fincasa.
La naturaleza de los
créditos que se podrán aportar al fideicomiso será en todo momento Créditos
Puente, y con la opcionalidad de aportar a su vez
créditos relacionados con Obras de Infraestructura. Los criterios de
elegibilidad están estipulados detalladamente en el contrato de fideicomiso y
bajo consideración de Fitch Ratings son adecuados manteniendo en el activo
adyacente un perfil de bajo riesgo. Estos criterios tienen la finalidad de
contar con un adecuado control para la operatividad y concentración de los
mismos, lo cual mitiga la exposición al riesgo crediticio en la estructura de
la emisión.
Dentro de las fortalezas de
la emisión a
continuación se presentan las más relevantes:
Asimismo
existen posibles factores de riesgo que deben considerarse:
1)
Riesgo de Originación. Este riesgo consiste en
que Fincasa no origine bajo los criterios de elegibilidad los proyectos
suficientes para agotar los recursos de la emisión.
2)
Riesgo Constructivo. Este consiste
en la capacidad de los promotores de edificar vivienda de calidad en un
plazo promedio de alrededor de 14 meses y obtener el dictamen de habitabilidad.
3)
Riesgo de Comercialización. Este consiste en que el promotor tenga la
capacidad de desplazar las viviendas terminadas en un plazo adecuado. El
desplazamiento natural de las viviendas en su mayoría será con recursos
provenientes del Infonavit
(Línea II), SHF o Fovissste.
Fincas es el originador y administrador de los créditos hipotecarios que
serán cedidos al Fideicomiso en esta emisión de Certificados Bursátiles. Las
calificaciones vigentes de Fincasa son como Riesgo Crédito de BBB-(mex) O.P. [Triple B menos con Observación
Positiva] y la calificación vigente como Administrador de Activos Financieros
de Crédito es AAFC3(mex). Como administrador sustituto de la
transacción se cuenta con Hipotecaria Nacional S.A. de C.V.
la cual cuenta con calificaciones vigentes como Riesgo Crédito de A-(mex) [A
menos] y la calificación vigente como Administrador de Activos Financieros de
Crédito es AAFC2(mex).
Actualmente
Fitch le da seguimiento a la primera emisión FCASACB 04 calificada con AAA(mex)
colocada en febrero del año en curso, la cual en su etapa de desembolsos
iniciales ha mantenido en promedio en el fideicomiso niveles de alrededor de
80% de utilización de recursos, los cuales bajo consideración de Fitch son
favorables. Con la obtención de recursos de esta segunda emisión se corrobora
una vez mas el esquema de burzatilización de créditos puente como una
alternativa de fondeo eficiente y recurrente para hacerse de recursos y
continuar con los niveles de crecimiento que el sector requiere.
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emisión, favor de visitar nuestra página de internet
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