Fitch incrementa la Calificación de Riesgo Crédito
de
Fincasa Hipotecaria
Monterrey, N.L. (Diciembre
15, 2004). Fitch México S.A. de C.V. (“Fitch”) ratifica la calificación como Administrador de
Activos Financieros en AAFC3(mex) y mejora la
calificación de Riesgo Crédito de Largo Plazo a BBB(mex) [Triple B] de BBB-(mex) O.P. [Triple B menos con
Observación Positiva] de Fincasa Hipotecaria S.A. de C.V. , S.F.O.L.
(“Fincasa”).
Las calificaciones a las que
se hace referencia se definen en los siguientes términos:
Calificación como
Administrador de Activos Financieros de Crédito
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AAFC3(mex) |
Los Administradores de
Activos Financieros de Crédito calificados AAFC3(mex) operan
adecuadamente y satisfacen los requerimientos de los inversionistas o
terceros que encomiendan sus activos en administración. Evidencian una
posición financiera adecuada para el tamaño del activo operado, contando con
controles internos adecuados y efectivos. Estos administradores cuentan
también con un equipo administrativo eficiente así como capacitación,
políticas y procedimientos adecuados con una base tecnológica suficiente. |
Calificación
de Riesgo Crédito de Largo Plazo
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BBB(mex)
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Adecuada Calidad
Crediticia. Agrupa emisores o emisiones con una adecuada
calidad crediticia respecto de otros del país. Sin embargo, cambios en las
circunstancias o condiciones económicas tienen una mayor probabilidad de
afectar la capacidad de pago oportuno que para obligaciones financieras
calificadas con categorías superiores.
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Fitch
determinó ratificar la calificación a Fincasa como Administrador de Activos
Financieros de Crédito en AAFC3(mex) y a su vez modificar a la alza la
calificación de Riesgo Crédito de Largo Plazo a BBB(mex). Esta modificación en
la calificación crediticia obedece principalmente a la composición actual de
los activos de Fincasa en donde la proporción de la cartera de créditos
individuales (“CI”) se ha incrementado gradualmente mientras que la proporción
de cartera de créditos a la construcción (“CP”) ha disminuido. Asimismo los
indicadores referentes a calidad de activos, eficiencia operativa y
rentabilidad han mostrado una evolución positiva estable. Aunado a esto se han
realizado aportaciones adicionales de capital por parte de los socios, así como
capitalización de utilidades, el cual a
Octubre del año en curso alcanza los $324 millones de pesos. Fitch estima que
la composición de sus activos, así como sus principales indicadores financieros
se mantengan estables en el futuro.
La CI de Fincasa equivale a
7,467 hipotecas las cuales representan un monto de $1,517 millones de pesos. El
fondeo de estos créditos proviene en un 100% de SHF. Esta cartera está
compuesta en un 16% por créditos en pesos bajo el esquema anterior por parte
del Fovi, un 82% por créditos denominados en Udis y el resto por créditos del esquema denominado Programa
de Crédito y Subsidio a la Vivienda. La totalidad de los créditos originados
por el Fovi bajo el esquema anterior que Fincasa mantiene en administración fueron
adquiridos en Marzo del año en curso por medio de subasta de un portafolio de
cartera hipotecara del Instituto de Protección al Ahorro Bancario. La
efectividad de cobranza global se ha deteriorado debido principalmente a la
estacionalidad presentada en los meses de Agosto y Septiembre y a la inclusión
de la cartera recientemente adquirida en el balance de Fincasa, bajo
consideración de Fitch este efecto es normal y deberá regularizarse a medida
que el área de sistemas concluye con la migración del nuevo portafolio y el
área de cobranza termina de habituarse con el nuevo volumen administrado. La
efectividad de cobranza global pasó de 93%
en Junio a 88% en octubre del año en curso, nivel que se considera
adecuado para la calificación actual. Al cierre de Octubre se cuenta con 146
créditos con más de 90 días atraso representando un monto de $32 millones de
pesos. Es importante mencionar que la totalidad de la cartera vencida
registrada por Fincasa proviene de su CI. Parte del riesgo crediticio está
mitigado gracias a la creación de reservas preventivas la cual al cierre de
Octubre representan el 50% del monto de la cartera vencida total.
La CP de
Fincasa equivale a 267 créditos representando un monto de $1,367 millones de
pesos. Fincasa ha diversificado de manera satisfactoria sus fuentes de fondeo
con la incursión al mercado bursátil por medio de un programa de Certificados Bursátiles por
hasta $1,000 millones de pesos, líneas otorgadas por la banca comercial y
créditos provenientes de la banca de desarrollo y de fomento distintos a la
SHF. Es importante mencionar que en la información proporcionada por la
Hipotecaria, ésta nunca ha registrado un CP como vencido. Si bien, en el pasado
Fincasa mostraba altos niveles de concentración en algunos de sus acreditados,
siguiendo las recomendaciones de Fitch, actualmente cuenta con un portafolio diversificado sin
evidenciar riesgos importantes en algún promotor de vivienda. Fitch espera que
el saldo del portafolio de CP se mantenga con crecimientos moderados en el futuro.
Al cierre de octubre la composición de los activos de Fincasa es de 53% de CI y 47% de CP. Bajo opinión de Fitch
esta composición de activos genera un importante equilibrio entre los ingresos
de corto plazo así como los ingresos de largo plazo. Asimismo se genera un
balance entre los dos tipos de productos ofrecidos por la Hipotecaria
minimizando la exposición al riesgo de cada uno.
En cuanto a la generación de ingresos de Fincasa al cierre de Octubre se tiene una utilidad neta de $76 millones de pesos, 21% mayor en términos nominales al mismo periodo de año anterior. La eficiencia operativa (gastos de operación a ingresos totales ajustados) de la Hipotecaria es del 38% y la rentabilidad anualizada al mes de Octubre es del 28%. El reto que enfrenta la Hipotecaria en el mediano plazo es el de incrementar su ritmo de originación de CI con la finalidad de aumentar la participación con relación a la cartera total. Asimismo Fincasa no debe permitir que se deteriore su CI conforme vaya aumentando y madurando su portafolio fortaleciendo e intensificando la cobranza. Dentro de los retos de largo plazo que enfrenta está el de la generación de esquemas de fondeo de largo plazo para la CI alternos a la SHF.
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