Fitch Ratings asigna calificación a la primer
emisión de Certificados Bursátiles de Corto Plazo de Crédito Inmobiliario S.A.
de C.V.
Monterrey, N.L. (Diciembre 8, 2004) Fitch Ratings asignó la calificación
F2(mex) a una emisión de Certificados Bursátiles de Corto Plazo por un monto de
$300 millones de pesos (mdp) que Crédito Inmobiliario S.A. de C.V. (CI)
pretende colocar entre el público inversionista. La calificación se define en
los siguientes términos:
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F2(mex) |
Buena calidad crediticia. Implica una satisfactoria capacidad de pago oportuno
de los compromisos financieros respecto de otros emisores o emisiones
domésticas. Sin embargo, el margen de seguridad
no es tan elevado como en la categoría
superior. |
La calificación se fundamenta (entre
otros factores) en una mejor posición financiera de CI tras la inyección de
capital llevada a cabo el año pasado y en una mejor composición de activos tras
la adquisición de cartera de crédito que CI ha realizado. La hipotecaria exhibe
un nivel de endeudamiento en mejor posición que el promedio del sector, al
cierre de Septiembre, este índice se ubica en 7.6 veces. Igualmente, el índice
de exposición al riesgo actual de CI es 8.8%. Aunado a una reducción de cartera
vencida, la inyección de capital en la hipotecaria ha contribuido para
fortalecerlo en 14.6% respecto al mostrado en Septiembre del año pasado. Con la
adquisición de cartera hipotecaria llevada a cabo el año pasado y un incremento
significativo en originación de créditos en el mes de Septiembre de este año,
la estructura de activos de CI exhibe un mejor balance ante nuestra
perspectiva. Al cierre de Septiembre, CI administra alrededor de $9,200
millones de pesos en cartera hipotecaria bajo una composición por créditos
individuales en 72% y créditos a la construcción de vivienda en 28%. Lo
anterior, evidencia una estructura favorable para la obtención de ingresos
recurrentes en el largo plazo. Los créditos individuales se encuentran
representados en un 62% por créditos del Programa en Udis de
La calidad de activos de CI es
considerada adecuada y ha mostrado una tendencia favorable hacia el tercer
trimestre de este año. El nivel de liquidez se ha mantenido estable en un
promedio mensual de 3% respecto a sus activos totales en inversiones de
disponibilidad inmediata por lo que Fitch Ratings considera que se debe
mantener el perfil conservador en la administración de activos líquidos. La
cobranza oportuna (ie. con cero días de atraso) de créditos individuales exhibe
un 85% para los últimos doce meses y los créditos puente que han presentado
retrasos en pagos de intereses principalmente han ocurrido por retraso en venta
de vivienda más no por problemas de construcción; igualmente CI no reporta
créditos puente en cartera vencida al cierre de Septiembre. El índice de
cartera vencida ha mostrado una tendencia decreciente para situarse en 2.3%.
Esta mejora refleja una reducción de 1.2 puntos porcentuales respecto a su
punto máximo (ie. 3.5% en Febrero de este año). Al considerar las reservas
preventivas, este indicador se fortalece para ubicarse en 1.1%, esto es, se
observa una cobertura de 51% de la cartera vencida (nivel consistente con los
objetivos de la actual administración de CI). La dispersión de riesgos ha
mejorado. En promedio, CI concentra 3% de sus hipotecas y 3.7% de créditos a la
construcción en cada uno de los 29 estados de la República Mexicana donde
mantiene operaciones; no obstante la hipotecaria enfrenta el reto de
incrementar esta dispersión ya que concentra poco más
del 40% de su cartera total en dos estados Estado de México (28%) y Distrito
Federal (15%). Por su parte, la concentración de créditos a la construcción por
promotor de vivienda como equivalencia de capital ha sido mitigada
favorablemente..
Los niveles de eficiencia operativa y
rentabilidad se han deteriorado ligeramente. Lo anterior ha sido producto
principalmente de gastos no recurrentes producto de la adquisición de cartera,
por lo que Fitch Ratings estima que éstos tenderán a recuperarse al cierre de
este año. A lo largo de 2003, el promedio mensual del rendimiento a capital se
ubicó en 21% y 56% para el indicador de eficiencia operativa. No obstante, la
hipotecaria mantiene constantes generaciones de utilidades y en opinión de
Fitch Ratings la adquisición de cartera no ha ocasionado distorsión en su
operatividad sino brinda una base más amplia de generación de ingresos
recurrentes para mejorar la calidad de sus utilidades como base de capital de
largo plazo. Igualmente, la hipotecaria ha fortalecido su diversificación de
fondeo a través de líneas de crédito de la banca comercial con garantía total y
parcial por parte de la SHF. No obstante, el nivel de fondeo aún se mantiene en
79% provisto por esta entidad por lo que CI deberá continuar diversificando sus
fuentes de financiamiento para mejorar su flexibilidad financiera y reducir su
dependencia de la SHF.