Fitch Ratings otorga su máxima calificación a la
primera bursatilización de créditos hipotecarios residenciales de
Metrofinanciera
Monterrey, N.L.
(Diciembre 13 de 2004) Fitch Ratings otorgó la calificación AAA(mex) en escala
doméstica a la primera bursatilización de créditos hipotecarios residenciales
que Metrofinanciera, S.A. de C.V. S.F.O.L. (Metro) pretende colocar entre el
gran público inversionista a través de una emisión de Certificados Bursátiles
bajo un esquema estructurado. La fuente
de pago de los Certificados Bursátiles a colocar se encuentra representada
principalmente por los flujos de efectivo generados de un portafolio de
créditos hipotecarios (con garantía hipotecaria en primer lugar sobre inmuebles
individuales) previamente seleccionado.
Dicho portafolio de créditos hipotecarios será cedido a un fideicomiso
emisor que será administrado por Banco Invex S.A., Institución de Banca
Múltiple, Invex Grupo Financiero, en su calidad de fiduciario. Los contratos de apertura de crédito han sido
originados por Metro, en su carácter de fideicomitente y seguirán siendo
administrados por ésta, en su carácter de administradora a través de un
contrato de administración, comisión mercantil y depósito. El programa de Certificados Bursátiles
(CEBURS) es por un monto de hasta $5,000,000,000.00 (Cinco mil millones de
pesos 00/100 M.N.) siendo la primera disposición por aproximadamente
$500,000,000.00 (Quinientos millones de pesos 00/100 M.N.) o su equivalente en
Unidades de Inversión (Udis).
El significado de la calificación
asignada es el siguiente:
|
AAA (mex) |
La más alta calidad crediticia. Representa la máxima
calificación asignada por Fitch México en su escala de calificaciones
domésticas. Esta calificación se asigna a la mejor calidad crediticia respecto
de otros emisores o emisiones del país
y normalmente corresponde a las obligaciones financieras emitidas o
garantizadas por el gobierno federal. |
Dentro de los factores que
fundamentan esta calificación destacan:
Las estructura financiera que
incluye los siguientes mecanismos de mejora crediticia:
(i)
Un nivel establecido de sobre-colateral de activos
establecido en 3%, esto es, Metro cederá al fideicomiso créditos hipotecarios
cuya suma de saldos remanentes sea de una proporción de 1.03 a 1 respecto al saldo
insoluto de los Certificados Bursátiles
(ii)
Una garantía parcial determinada. La Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. (SHF)
otorgará una Garantía de Pago Oportuno (GPO) equivalente al 9% del saldo
insoluto de los Certificados Bursátiles
Adicionalmente, la estructura
contempla un esquema de cobertura UDIS-Salarios Mínimos provisto por la SHF ya
que los créditos hipotecarios subyacentes en esta emisión se encuentran
denominados en UDIS y los acreditados bajo cada crédito hipotecario realizan su
pago mensual con base en múltiplos de Salarios Mínimos. El desfase que eventualmente pudiera ocurrir
entre estas dos variables debido a elevados índices inflacionarios es mitigado
por este mecanismo de cobertura UDIS-Salarios Mínimos ofrecido como accesorio
en dichos créditos hipotecarios por la SHF, lo cual Fitch Ratings considera
adecuado como protección de riesgo crédito. El pago mensual de cada acreditado
incluye la prima respectiva de este seguro.
Como accesorio de cada uno de los
créditos hipotecarios que respaldan esta emisión, la SHF provee un seguro por
aproximadamente el 25% del saldo remanente cuando algún crédito hipotecario es
considerado como un crédito hipotecario vencido. Bajo la perspectiva de Fitch Ratings, la
Garantía de Pago por Incumplimiento (GPI) de la SHF mitiga el riesgo de
severidad de pérdida en aquellos créditos hipotecarios del portafolio que
incurren en cartera vencida.
La emisión de Certificados
Bursátiles contempla un mecanismo de amortización turbo. Este esquema de
amortización contempla un solo pago del principal de los Certificados
Bursátiles al vencimiento (aproximadamente el 12 de Noviembre del 2033). Sin embargo, este mecanismo de pagos también
considera la opción de realizar amortizaciones anticipadas (amortizaciones
parciales) en cada fecha de pago. Así,
solo cuando se incumpla un pago de intereses en cualquier fecha de pago o se
incumpla el pago de capital de los Certificados Bursátiles al vencimiento de la
emisión podrá declararse un evento de default.
Lo anterior, ante la perspectiva de
Fitch Ratings brinda flexibilidad a la estructura para utilizar los excesos de
margen financiero (diferencial entre la tasa de interés de los créditos
hipotecarios y la tasa de interés de los Certificados Bursátiles menos gastos
del fideicomiso) de los pagos realizados por los acreditados hacia el pago de
principal. Esta estructura contempla
destinar el 85% de dicho margen financiero hacia el prepago de principal. Más aún, si el nivel de sobre-colateral de
activos se disminuye temporalmente por debajo del 3% o el porcentaje de
créditos hipotecarios en cartera vencida es igual o mayor al 5%, el nivel de
margen financiero destinado al pago de principal se incrementará a 95%.
Igualmente, después del séptimo año a partir de la fecha de emisión, la
estructura considera utilizar el 60% del margen financiero para el pago de
principal.
Metro mantiene una calificación como
Administrador de Activos Financieros de Crédito de AAFC2(mex). Lo anterior refleja un alto desempeño en sus
operaciones respecto al promedio de la industria de SOFOLES hipotecarias en el
país. Los administradores en esta
categoría cuentan con fortalezas específicas como pudiesen ser entre otras: una
sólida administración y equipo administrativo con experiencia dentro de la
empresa; fuerte y estable posición financiera; efectivos programas de
capacitación; efectiva administración de diferentes tipos de activos que formen
su portafolio; el uso de políticas y procedimientos bien documentados y
actualizados; sistemas tecnológicos que soporten el nivel actual de operaciones
con una alta capacidad de reporteo oportuno superior al promedio de la
industria.
Fitch Ratings ha realizado un
análisis de flujo de efectivo para considerar la suficiencia de coberturas de
pagos de intereses y capital en los tiempos determinados ante la calificación
asignada. Los niveles de cartera vencida
así como la velocidad de prepago de los créditos hipotecarios que conforman el
portafolio seleccionado, son variables importantes que consideramos para
determinar la severidad de pérdida y el nivel de mejora crediticia de dicho
portafolio.
Las características del activo subyacente tomadas en cuenta en el
comportamiento del flujo de efectivo son entre otras: la tasa de interés
activa, el índice de “crédito a valor” (LTV por sus siglas en inglés), el
índice de “deuda a ingreso” (DTI, por su siglas en inglés), la distribución
geográfica y la estacionalidad (grado de maduración). Entre las características mas importantes del
portafolio a bursatilizar tenemos:
¨
Concentración de plazos remanentes entre 272 y 289
meses, promediando 23 años
¨
Casi un 90% de los créditos cedidos presentan un LTV
entre 70% y 90%
¨
El 68% de los créditos se encuentran en el rango de
valor de vivienda de 200,000 a 450,000 pesos
¨
Tasa de interés de los créditos entre 9.10% y 16.11%,
predominando aquellas arriba del 10%
¨
Diversificación de los créditos en 23 Estados,
sobresaliendo Baja California, Jalisco y Tamaulipas
¨
El 90% de los acreditados tienen ingresos que
representan contra el pago mensual de crédito, entre el 10 y el 25% de sus
ingresos
Fitch Ratings utilizó una curva de pérdidas acumuladas equivalente al
30.75% del saldo del portafolio de créditos hipotecarios. Debido a que Fitch Ratings considera que el
grado de estacionalidad de la cartera es joven, dicha curva de pérdidas es
mayor durante los primeros 36 meses de la emisión y decrece gradualmente
durante el resto de la vida de la emisión.
Igualmente, nuestro análisis de recuperación de cartera consideró una
tasa de recuperación de 35%, esto es, 35% del 30.75% del portafolio que se
encuentra en cartera vencida. La
recuperación de este portafolio sucede 36 meses después de que tomó lugar el
incumplimiento. Además, Fitch Ratings
estimó en su análisis una curva de pre-pagos del 3% anual. Los diferentes escenarios de estrés
analizados bajo estos supuestos considerando la prelación de pagos establecida
para esta transacción consideran suficientes los niveles de mejora crediticia
que fortalecen la estructura financiera como son el nivel de sobre-colateral de
activos establecido en 3% y en forma adicional la GPO equivalente al 9% del
saldo insoluto de los CEBURS otorgada por la SHF