Fitch Ratings coloca en “Observación” las calificaciones
de Crédito Inmobiliario S.A. de C.V. y Terras Hipotecaria S.A. de C.V.
Monterrey, N.L. (Enero
15, 2004) Fitch Ratings colocó en el estatus “Calificación en Observación” las
calificaciones de Terras Hipotecaria S.A. de C.V. [BB+(mex)] y de Crédito Inmobiliario S.A. de C.V. [BBB-(mex)]. Lo anterior debido principalmente al efecto de adquisición de la
cartera crediticia de Terras Hipotecaria S.A. de C.V. (Terras) por parte de
Crédito Inmobiliario S.A. de C.V. (CI). En opinión de Fitch Ratings, la
conjunción de operaciones de estas SOFOLES hipotecarias implica una relación de
culturas de trabajo diferentes pero complementarias dada la evolución que
presentaban ambas empresas previo al anuncio de esta consolidación
El significado de las calificaciones es el siguiente:
|
BB+(mex) C.O. |
Especulativa. Representa una calidad
crediticia relativamente vulnerable respecto a otros emisores o emisiones del
país. Dentro del contexto del país, el pago de estas obligaciones financieras
implica cierto grado de incertidumbre y la capacidad de pago oportuno es más
vulnerable a cambios económicos adversos. La Calificación en Observación indica que un
evento en desarrollo pudiera afectar la calificación actual |
|
BBB-(mex) C.O. |
Adecuada calidad crediticia. Agrupa emisores o emisiones con una adecuada calidad
crediticia respecto de otros del país. Sin embargo, cambios en las
circunstancias o condiciones económicas tienen una mayor probabilidad de
afectar la capacidad de pago oportuno que para obligaciones financieras
calificadas con categorías superiores. La Calificación en Observación indica que un
evento en desarrollo pudiera afectar la calificación actual |
CI ha mantenido un constante ritmo de crecimiento en
activos. Al cierre de Septiembre 2003, CI administra cerca de $5,500 millones
de pesos, de los cuales, los activos crediticios se componen en un 71% de
créditos individuales y 29% de créditos celebrados con promotores de vivienda
(créditos puente). Lo anterior le brinda una base de ingresos recurrentes a la
hipotecaria que le ha permitido mejorar sus indicadores de rentabilidad y
eficiencia durante este año.
CI ha logrado mantener estable su nivel de cobranza
en sus créditos individuales debido a su atención personalizada y a una
continua originación. Actualmente su portafolio de créditos individuales se
compone en un 29% por créditos denominados en pesos, un 36% por créditos
denominados en Udis y el restante 35% por créditos del programa PROSAVI. Lo
anterior la convierte a CI en la SOFOL hipotecaria con mayor proporción de
créditos PROSAVI (del sector); los cuales, han mostrado el desempeño menos
favorable en el sector de SOFOLES hipotecarias calificadas por Fitch Ratings
(SectorFitch). Sin embargo, CI ha logrado mantener una cobranza efectiva
estable en los tres tipos de créditos bajo un promedio (a Septiembre 2003) de
86% y un nivel de morosidad que en su mayoría no sobrepasa los 60 días.
Así mismo, la hipotecaria ha incrementado su
generación de créditos puente. Debido (en parte) a la apertura de líneas
bancarias, CI administra actualmente 207 créditos de este tipo. Si bien,
consideramos que la equivalencia de capital por promotor de vivienda de CI es
manejable, actualmente su concentración mayor con un solo promotor equivale al
50%, aunque el promedio en sus 15 principales clientes es del orden de 15%.
Destacamos que CI no exhibe créditos puente en vencimiento y, aunque alrededor
del 30% de sus créditos individuales se concentran en el Estado de México ésta
no muestra concentraciones superiores en una entidad geográfica mayores al 15%
respecto a créditos puente.
La calidad de activos de
CI es adecuada. A pesar de mostrar un incremento significante respecto al año
anterior en su cartera vencida, la hipotecaria ha mantenido relativamente
constante su tendencia durante 2003. Actualmente, el nivel de cartera vencida a
cartera total de CI se ubica en 3.7% y al considerar las reservas preventivas
este nivel desciende a 2.2%. Lo anterior, implica una exposición al riesgo de
23% al cierre de Septiembre, junto con un promedio de 22% en estos nueve meses.
Estos niveles se ubican en una posición menos favorable que SOFOLES
hipotecarias con una mayor calificación crediticia. Fitch Ratings ha comentado
en cartas anteriores la evolución alcista de este indicador durante el
ejercicio pasado, por lo que continúa siendo un reto para la hipotecaria
equilibrar estos indicadores y mitigar así el deterioro de sus activos.
CI ha
fortalecido sus indicadores de eficiencia operativa y rentabilidad. A pesar de
mostrar niveles inferiores que los del año 2002, CI mantiene una tendencia
favorable en su nivel de eficiencia operativa para ubicarlo en 45% al cierre de
Septiembre. De igual manera, la constante generación de utilidades de la hipotecaria
le ha permitido fortalecer su capital con una rentabilidad promedio mensual de
19% (22% al cierre de Septiembre).
Lo
anterior ha sido acompañado de una mayor diversificación de fondeo y un estable
nivel de endeudamiento que le ha permitido incrementar su tamaño de operación.
CI mantiene un total de líneas de crédito con bancos comerciales y bancos de
desarrollo por aproximadamente $1,800 millones de pesos, lo que ha contribuido
a disminuir su dependencia de fondeo de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
(al cierre de Septiembre el 92% del fondeo total de CI es provisto por la SHF).
Igualmente, el fortalecimiento de su capital le ha permitido mantener estable
su nivel de endeudamiento bajo un promedio de 9.8 veces, ubicándose en mejor
posición que el promedio de SOFOLES hipotecarias con un monto similar de
activos en administración.
Si bien Fitch Ratings reconoce que la inyección de recursos a la
hipotecaria por parte de nuevos accionistas mejorará su capacidad crecimiento,
también mantendrá una cercana supervisión a la integración de ambas empresas y
a la definición del nuevo plan de negocios para determinar el nivel de riesgo
de esta nueva operación.