Fitch Ratings incrementa la calificación de Crédito Inmobiliario S.A. de C.V. a BBB(mex)

Monterrey, N.L. (Julio 20, 2004) Fitch Ratings incrementó la calificación de Riesgo Crédito de largo plazo de la SOFOL hipotecaria Crédito Inmobiliario S.A. de C.V. (CI) a BBB(mex) [Triple B] desde BBB-(mex) C.O. [Triple B menos Calificación en Observación]. Lo anterior en virtud principalmente del efecto de inyección de capital, a la adquisición de cartera que se llevó a cabo entre CI y Terras Hipotecaria S.A. (Terras) así como al mejoramiento del desempeño en su calidad de activos. Igualmente, Fitch Ratings asignó una calificación de F2(mex) para el Riesgo Crédito de corto plazo y ratificó la calificación como Administrador de Activos Financieros de Crédito en AAFC3(mex).

El significado de las calificaciones es el siguiente:

BBB(mex)

Adecuada calidad crediticia. Agrupa emisores o emisiones con una adecuada calidad crediticia respecto de otros del país. Sin embargo, cambios en las circunstancias o condiciones económicas tienen una mayor probabilidad de afectar la capacidad de pago oportuno que para obligaciones financieras calificadas con categorías superiores.

BBB(mex)

Adecuada calidad crediticia. Agrupa emisores o emisiones con una adecuada calidad crediticia respecto de otros del país. Sin embargo, cambios en las circunstancias o condiciones económicas tienen una mayor probabilidad de afectar la capacidad de pago oportuno que para obligaciones financieras calificadas con categorías superiores.

BBB(mex)

Adecuada calidad crediticia. Agrupa emisores o emisiones con una adecuada calidad crediticia respecto de otros del país. Sin embargo, cambios en las circunstancias o condiciones económicas tienen una mayor probabilidad de afectar la capacidad de pago oportuno que para obligaciones financieras calificadas con categorías superiores.

Tras la inyección de capital el índice de endeudamiento de la hipotecaria ha mejorado, al igual que su índice de exposición al riesgo y su potencial de crecimiento. El nivel de endeudamiento de la hipotecaria se había mantenido estable en un promedio mensual de 9.8 veces antes del incremento en capital. Al cierre de Mayo, este índice se ubica en 7.4 comparándose favorablemente con el promedio del sector en 12.4 durante este año. El índice de exposición al riesgo actual es 12.2%. Aunado a una reducción de cartera vencida, la inyección de capital en la hipotecaria ha contribuido para fortalecerlo en 6.7% respecto al mostrado en Mayo del año pasado.

Con la adquisición de cartera hipotecaria, la estructura de activos de CI exhibe un mejor balance. Al cierre de Mayo, CI administra alrededor de $8,400 millones de pesos en cartera hipotecaria bajo una composición por créditos individuales en 71% y créditos a la construcción de vivienda en 29%. Lo anterior, evidencia una estructura favorable para la obtención de ingresos recurrentes en el mediano plazo. Los créditos individuales se encuentran representados en un 46% por créditos del Programa en Udis de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), 23% del Programa Pesos y 28% del Programa PROSAVI (antes de la adquisición de cartera esta composición de cartera mostraba un 35%, 34% y 31%, respectivamente, lo cual aminoraba la generación de ingresos derivado de activos que afectan el balance de CI). Por su parte, los créditos a la construcción de vivienda exhiben también una constante originación, se encuentran distribuidos entre más de 80 promotores de vivienda en el país y con una mejor distribución por promotor a la expuesta durante el ejercicio pasado.

La calidad de activos de CI es considerada adecuada bajo la perspectiva de Fitch Ratings. El nivel de liquidez se ha mantenido estable en un promedio mensual de 3% respecto a sus activos totales en inversiones de disponibilidad inmediata. La cobranza oportuna (ie. con cero días de atraso) de créditos individuales exhibe un 85% para los últimos doce meses y el número de créditos puente que han presentado retrasos en pagos de intereses es reducido; además de deber dicho atraso principalmente a retraso en venta de vivienda más no problemas de construcción; no se reportan créditos puente en cartera vencida.

El índice de cartera vencida ha mostrado una tendencia decreciente para situarse en 2.7% al cierre de Mayo. Si bien esta mejora refleja una reducción de 0.8 puntos porcentuales respecto a su punto máximo (ie. 3.5% en Febrero de este año), el indicador aún se ubica en una posición menos favorable que otras SOFOLES hipotecarias con igual calificación, por lo que continúa siendo un reto para CI estabilizarlo durante el presente año. Al considerar las reservas preventivas, este indicador se fortalece para ubicarse en 1.5%, esto es, se observa una cobertura de 44% de la cartera vencida (nivel por debajo del promedio del sector).

La dispersión de riesgos ha mejorado. En promedio, CI concentra 3.1% de sus hipotecas y 3.7% de créditos a la construcción en los 29 estados de la República Mexicana donde mantiene operaciones; no obstante la hipotecaria enfrenta el reto de incrementar esta dispersión ya que concentra el 50% de su cartera total en el Estado de México (20%), Distrito Federal (17%) y Baja California (13%). Por su parte, la concentración de créditos a la construcción por promotor de vivienda como equivalencia de capital ha sido mitigada favorablemente. Los diez principales clientes de la hipotecaria concentran el equivalente a 1.2x el capital de ésta (siendo que a Septiembre del año pasado concentraban 1.9x) con un promedio individual de 12% sin que su principal cliente concentre más del 30% (en Septiembre del año pasado su principal cliente concentraba el equivalente al 50%).

Los niveles de eficiencia operativa y rentabilidad muestran niveles menos favorables a los presentados durante 2003. Lo anterior ha sido producto principalmente de gastos no recurrentes producto de la adquisición de cartera por lo que Fitch Ratings estima que éstos tenderán a recuperarse durante la segunda mitad del año. No obstante, la hipotecaria mantiene constantes generaciones de utilidades y en opinión de Fitch Ratings la adquisición de cartera brinda una base más amplia de generación de ingresos recurrentes.

La hipotecaria ha fortalecido su diversificación de fondeo a través de líneas de crédito de la banca comercial con garantía total y parcial por parte de la SHF. No obstante, el nivel de fondeo aún se mantiene en 82% provisto por esta entidad por lo que CI deberá continuar diversificando estas fuentes para mejorar su flexibilidad financiera.

Finalmente, Fitch Ratings continúa manteniendo un monitoreo cercano en la consolidación de funciones dentro de CI, las cuales mostraban culturas de trabajo complementarias. La estructura organizacional de la hipotecaria exhibe ahora un mayor grado de institucionalización en línea con mejores mecanismos de control de activos; sin embargo las nuevas funciones aún deben consolidarse para brindar un crecimiento ordenado con controles adecuados que reditúen en una mejor calidad de activos.

Su equipo administrativo se mantiene estable con personal en los niveles directivos mostrando adecuada experiencia en la industria. Se han creado nuevas áreas las cuales, en opinión de Fitch Ratings dispersan las concentraciones de actividades que anteriormente se tenían en pocos ejecutivos y refuerzan el plan de crecimiento de CI. La participación de los nuevos consejeros en diferentes comités de CI, la creación de diferentes áreas y el fortalecimiento en las ya existentes brindan una mejor normatividad interna ante nuestra perspectiva ante el incremento en activos bajo administración. Los sistemas tecnológicos de CI son suficientes para almacenar el nuevo volumen de activos y las capacidades de reporteo han mejorado; no obstante aún se encuentran en proceso de consolidación.