Fitch Ratings otorga Observación Positiva a la Calificación de Riesgo Crédito de Fincasa Hipotecaria S.A. de C.V.

Monterrey, N.L. (Julio 13, 2004) Fitch Ratings ratifica la calificación como Administrador de Activos Financieros de Crédito de en AAFC3(mex) y modifica la calificación de Riesgo Crédito de largo plazo a BBB-(mex) O.P. [Triple B menos con Observación Positiva] de BBB-(mex) [Triple B menos] de Fincasa Hipotecaria S.A. de C.V.

La calificación asignada se define en los siguientes términos:

Calificación como Administrador de Activos Financieros de Crédito

AAFC3(mex)

Los Administradores de Activos Financieros de Crédito calificados AAFC3(mex) operan adecuadamente y satisfacen los requerimientos de los inversionistas o terceros que encomiendan sus activos en administración. Evidencian una posición financiera adecuada para el tamaño del activo operado, contando con controles internos adecuados y efectivos. Estos administradores cuentan también con un equipo administrativo eficiente así como capacitación, políticas y procedimientos adecuados con una base tecnológica suficiente.

Calificación de Riesgo Crédito de Largo Plazo
BBB-(mex) O.P.	Adecuada Calidad Crediticia. Agrupa emisores o emisiones con una adecuada calidad crediticia respecto de otros del país. Sin embargo, cambios en las circunstancias o condiciones económicas tienen una mayor probabilidad de afectar la capacidad de pago oportuno que para obligaciones financieras calificadas con categorías superiores. O.P. Indica una posible mejora en la calificación.

La Observación Positiva asignada a la calificación de Riesgo Crédito de Largo Plazo de Fincasa Hipotecaria S.A. de C.V. (“Fincasa”) obedece, entre otros factores a la adquisición de cartera individual adicional dando como resultado una cartera total más balanceada así como una generación de ingresos recurrentes más importante. Otro factor de consideración son los buenos niveles en cuanto a calidad de activos que muestra la hipotecaria al tener niveles nulos de cartera vencida en su cartera de créditos puentes y un 1.5% de cartera vencida en su cartera individual.

La cartera individual de Fincasa previo a la adquisición de cartera adicional equivale a 4,681 hipotecas representando un monto de $995 millones de pesos en donde Baja California Norte, Quintana Roo y Estado de México son las entidades donde se muestra cierto nivel de concentración. El fondeo de estos créditos proviene en un 100% de SHF. Esta cartera está compuesta en un 94% por créditos denominados en Udis y el resto por créditos del esquema denominado Programa de Crédito y Subsidio a la Vivienda (“PROSAVI”). Fincasa mantiene una efectividad de cobranza sobre este portafolio del 95%. Al cierre de Marzo del año en curso se tienen 68 créditos que registran mas de 90 días de su último pago los cuales equivalen a un monto del orden de $15.8 millones de pesos. La cartera vencida que registra la hipotecaria esta representada en su totalidad por cartera individual.

La cartera de créditos puentes de Fincasa equivale a 139 créditos representando un monto de $1,567 millones de pesos en donde Jalisco, Distrito Federal y Estado de México son las entidades donde se muestra cierto nivel de concentración. El fondeo de estos créditos proviene en un 56% de la Banca Comercial, 28% de SHF, 8% Banca de Desarrollo y 8% de Recursos Propios. Es importante mencionar que la hipotecaria nunca ha registrado un crédito puente como vencido. La concentración que evidencia Fincasa en sus principales promotores se ha ido reduciendo, sin embargo a consideración de Fitch Ratings los niveles siguen siendo elevados en donde los principales 5 desarrolladores equivalen al 100% del Capital Contable de la Empresa. El crédito promedio por proyecto es de $11. 27 millones.

El pasado 26 de marzo Fincasa adquirió por medio de subasta un portafolio de cartera hipotecara del Instituto de Protección al Ahorro Bancario (“IPAB”). El numero total de créditos adquiridos es de 3,443 de los cuales 1,917 son créditos otorgados con recursos del FOVI y los restantes 1,526 son créditos otorgados con recursos bancarios. Estos se encuentran localizados en el Distrito Federal, Estado de México y Querétaro. El saldo del portafolio es de $536 millones de pesos con una cartera vencida del 1.67%. Los créditos fondeados por FOVI equivalen a $245 millones de pesos. La fecha de cierre de la operación se efectuó el día 30 de Junio del año en curso. El efecto positivo que trae consigo esta compra de cartera será el de tener una cartera más balanceada entre cartera individual con un 45% y cartera puente con un 55%. Asimismo por el lado de resultados el nivel de ingresos recurrentes de largo plazo aumentará en forma significativa.

El reto que enfrenta la hipotecaria en el corto plazo es el de la migración de la cartera recién adquirida a su sistema así como el de mantener sus niveles de calidad de activos en su portafolio de hipotecas tomando en consideración que debido a la reciente adquisición este creció en un 73%. De igual forma se observa que su cartera individual original va adquiriendo una mayor madurez por lo que Fincasa deberá seguir tratando de mantener sus altos niveles de efectividad de cobranza evitando así deterioros importantes en su calidad de activos.