Fitch Ratings asigna calificación a un programa de Certificados Bursátiles de un Fideicomiso Irrevocable por un monto de hasta $800 millones de pesos de Casas Beta, S.A. de C.V.

Monterrey, N.L. (Junio 14, 2004). Fitch Ratings asigna la calificación de ‘AA(mex)’ al programa de Certificados Bursátiles por medio de un Fideicomiso Irrevocable por un monto de hasta $800,000,000.00 (Ochocientos millones de pesos 00/100) de Casas Beta S.A. de C.V. Adicionalmente, esta calificación avala la primera disposición al amparo de este programa por un monto de hasta $400,000,000.00 (Cuatrocientos millones de pesos 00/100).

El significado de la calificación es el siguiente:

AA(mex)

Muy alta calidad crediticia. Implica una muy sólida calidad crediticia respecto a otras entidades, emisores o emisiones del país. El riesgo crediticio inherente a estas obligaciones financieras difiere levemente de las entidades, emisores o emisiones domésticas mejor calificadas.

Controladora Casas Beta, S.A. de C.V. (Beta) es una sociedad controladora y junto con sus subsidiarias tiene como actividad principal la de promocionar, diseñar, construir y comercializar viviendas de interés social, así como la producción y venta de algunos productos para la construcción.

El propósito de esta operación es el de constituir un patrimonio independiente de bienes fideicomitidos distinto al patrimonio de las Fideicomitentes (Beta y subsidiarias) con el fin de llevar a cabo emisiones de Certificados Bursátiles y que el Fiduciario, conforme al Contrato del Fideicomiso Irrevocable, otorgue recursos a las Fideicomitentes para la edificación de viviendas de interés social sobre los proyectos (tierra, plan de desarrollo, permisos, licencias, etcétera) que se afecten al Fideicomiso. Adicionalmente, el Contrato de Fideicomiso contempla el financiamiento de reserva territorial para futuros desarrollos durante los primeros dos años de vida de la emisión.

El plazo de cada una de las emisiones podrá ser hasta de siete años, amortizando capital cada 91 días (trimestral) a partir del quinto año de vida de la emisión. Por otra parte, el pago de intereses se realizará cada 91 días (trimestral). La estructura contempla una Reserva para el pago de Intereses equivalente a un cupón que se constituye con los recursos de la emisión y una Reserva para el pago de Capital que se constituye durante los tres meses anteriores al período de amortización y es equivalente a un cupón. Adicionalmente, existe Cuenta de Reserva que se crea con el 25% de los recursos emitidos.

Los proyectos se cederán a un Fideicomiso en una proporción de 1.538 a 1 con respecto a los recursos disponibles para ministrar de cada una de las emisiones. Por su parte, la reserva territorial será financiada en una proporción de 2 a 1 con respecto a los recursos destinados a este concepto o el 30% del monto emitido.

La calificación otorgada a esta emisión se fundamenta con los siguientes aspectos:

• La garantía de la emisión que consiste en activos físicos en una relación mínima de 1.538 a 1, lo que Fitch Ratings considera un margen de seguridad adecuado.

• La estructura permite que exista una suficiente generación de flujo de efectivo hacia el final de la emisión para cubrir el pago de capital. Aún considerando que durante los primeros dos años de vida de la emisión, es posible el financiamiento de reserva territorial, Fitch Ratings considera es un plazo prudente y no deteriora significativamente los niveles de liquidez de la estructura.

• Por otra parte, la Cuenta de Reserva equivalente al 25% de los recursos emitidos se mantiene durante toda la vida de la emisión, y representa los recursos necesarios para finalizar el proceso de construcción y comercialización de las viviendas en caso de que las fideicomitentes sean sustituidas por alguna deficiencia en su operación.

• Fitch Ratings considera que la Reserva de Intereses y la Reserva de Capital mitigan considerablemente la volatilidad de tasas de interés y otros riesgos que pudieran afectar la liquidez del Fideicomiso.

• Para garantizar que existan recursos suficientes para la edificación y comercialización de las viviendas en caso de que Beta y/o sus subsidiarias suspendan su operación, existe un Factor de Liquidez del 33%. Dicho factor indica que la Cuenta de Reserva, la Reserva de Intereses, la Reserva de Capital así como cualquier otra cantidad en efectivo deberá representar en todo momento al menos el 33% de los recursos emitidos.

• El tiempo empleado por Beta en el proceso de edificación para la vivienda de interés social es de 24 días lo cual es muy eficiente con respecto a lo observado en el sector, aspecto que Fitch Ratings ha considerado para asignar la calificación a este programa.

• Por último, la estructura legal del Fideicomiso Irrevocable, que en la opinión de Fitch, es sólida y contiene características que mejoran significativamente la calidad crediticia de la emisión. No obstante, esta calificación esta sujeta a la recepción de los documentos legales que soportan la operación en sus versiones finales.

Nuestra calificación constituye una opinión relativa sobre el nivel de riesgo que existe, sin que esta opinión sea una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier instrumento colocado en el mercado de valores. Asimismo, la información y las cifras utilizadas para la determinación de esta calificación, de ninguna manera son auditadas por FITCH MEXICO, S.A. DE C.V., por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad de la emisora y/o de la fuente que las emite. La calificación puede sufrir modificaciones, suspenderse o retirarse como resultado de cambios en la empresa analizada, debido a la falta de información para el análisis, o a factores externos que se consideren relevantes.