Incrementa Fitch Ratings calificación de Patrimonio S.A.
de C.V.
Monterrey, N.L. (Mayo 19, 2004) Fitch
Ratings modifica a la alza la calificación de Riesgo Crédito de Largo Plazo de
Patrimonio S.A. de C.V. (Patrimonio) a BBB+(mex)
[Triple B más] desde BBB(mex) O.P.
[Triple B con Observación Positiva]. La perspectiva en esta calificación es
estable. La calificación como Administrador de Activos Financieros ha sido
ratificada en AAFC2(mex) y la calificación de
una emisión de Certificados Bursátiles de Corto Plazo por $130 millones de
pesos ha sido ratificada en F2(mex). Las
calificaciones se definen en los siguientes términos:
Calificación de Riesgo
Crédito de Largo Plazo
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BBB+(mex)
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Adecuada Calidad Crediticia. Agrupa emisores o
emisiones con una adecuada calidad crediticia respecto de otros del país. Sin
embargo, cambios en las circunstancias o condiciones económicas tienen una
mayor probabilidad de afectar la capacidad de pago oportuno que para
obligaciones financieras calificadas con categorías superiores. El signo de
(+) ó (-) es utilizado para indicar su fortaleza o posición relativa dentro
de este nivel de calificación. |
Calificación
como Administrador de Activos Financieros de Crédito
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AAFC2(mex) |
Los Administradores de Activos Financieros de
Crédito calificados AAFC2(mex) han evidenciado un alto
desempeño en diferentes aspectos de sus operaciones que los diferencian del
promedio de la industria. Cuentan con fortalezas específicas como pudiesen
ser entre otras: una sólida administración y equipo administrativo con
experiencia dentro de la empresa; fuerte y estable posición financiera;
efectivos programas de capacitación; efectiva administración de diferentes
tipos de activos que formen su portafolio; el uso de políticas y
procedimientos bien documentados y actualizados; sistemas tecnológicos que
soporten el nivel actual de operaciones con una alta capacidad de reporteo
oportuno superior al promedio de la industria. |
Calificación
a la Emisión de Deuda de Corto Plazo
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F2(mex)
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Buena calidad crediticia. Implica una satisfactoria capacidad de pago oportuno de
los compromisos financieros respecto de otros emisores o emisiones
domésticas. Sin embargo, el margen de seguridad no es tan elevado como en
la categoría superior. |
El incremento
en la calificación de Riesgo Crédito de Largo Plazo de Patrimonio obedece
(entre otros factores) al mejoramiento en su efectividad de cobranza de
hipotecas, a la positiva evolución de su calidad de activos, al constante
fortalecimiento de su capital y a la evolución exhibida en su posición
financiera.
Patrimonio ha
mantenido un constante ritmo de crecimiento en su originación de cartera de
créditos. Con una Tasa Media Anual de Crecimiento (TMAC) de 65% en el período
Marzo-2001 a Marzo-2004, la hipotecaria administra alrededor de $5,300 millones
de pesos en activos, manteniendo una composición de cartera formada en un 75%
por créditos hipotecarios individuales y un 25% por créditos destinados a la
construcción de viviendas. Fitch Ratings considera que esta estructura le brinda
una escala de activos con un perfil de generación de ingresos de largo
plazo.
En opinión de
Fitch Ratings, su cartera de créditos hipotecarios individuales presenta una
adecuada evolución de originación y cobranza. Actualmente, Patrimonio
administra poco más de 13,200 de hipotecas. Durante 2003 la hipotecaria originó
(en promedio) 304 créditos mensuales (cifra superior a los 179 de 2002 y a los
109 en 2001). La hipotecaria mantiene sus esfuerzos por diversificar
geográficamente su cartera. Actualmente, el estado de Nuevo León concentra el
55% de este tipo de créditos siendo que, al cierre de 2002 este porcentaje
ascendía a 69% y 59% en 2003. La efectividad de cobranza de hipotecas ha
mejorado. Durante 2004, Patrimonio mantiene cobrado en tiempo y forma (en
promedio) el 84% de sus recibos exigibles (cifra superior al 81% mostrado en
2002 y 72% mostrado en 2001). Si bien este indicador es similar al promedio del
sector, Fitch Ratings reconoce el compromiso de Patrimonio por mejorar su
cobranza con base en una mejor estrategia operativa. El fortalecimiento en su
área de recuperación ha redituado en un mejor control de su cartera morosa y en
reducciones en su cartera vencida. Por lo anterior, es un reto para Patrimonio
mantener estable este indicador para sostener su nivel de calificación.
Su cartera de
créditos a la construcción de vivienda representa el 25% de su cartera total y
se encuentra distribuida en 72 constructores con un saldo total por alrededor
de $1,200 millones de pesos. La concentración del saldo de este tipo de crédito
por promotor (medida como el porcentaje de capital contable de Patrimonio)
refleja a su principal cliente con un 39%; sin embargo, el promedio de sus 10
principales clientes es equivalente a un 13%. De su principal cliente, no se
reporta en cartera vencida ninguno proyecto y en la mayoría de éstos ya se han
iniciado los procesos de venta de vivienda. No obstante, Patrimonio reporta al
cierre de Marzo créditos a la construcción en cartera vencida por un saldo de
poco más de $5 millones de pesos en clientes con participación marginal en su
portafolio. El motivo principal del retraso en pago de estos créditos es la
comercialización de viviendas; si bien Fitch Ratings considera que esta
situación es eventualmente temporal, creemos también que Patrimonio debe
mantener un monitoreo cercano sobre la evolución de estos activos.
En nuestra
opinión, la calidad de activos es considerada adecuada. El índice de Cartera
Vencida a Cartera Neta Total se ubica en 1.8% al cierre de Marzo de este año y
es 0.4 puntos porcentuales menor a la presentada al cierre del 2003. Al
considerar las Reservas Preventivas creadas, este indicador se fortalece a un
0.8%. Lo anterior, representa una cobertura de Cartera Vencida del orden de 60%
y una Exposición al Riesgo de 10%. Si bien la Exposición al Riesgo ha sido
mitigada en los últimos meses, creemos que todavía se encuentra relativamente
elevada, por lo que continúa siendo un reto para Patrimonio disminuir su
índice.
Patrimonio ha
logrado mejorar su flexibilidad financiera. Su nivel de endeudamiento se ha
incrementado producto del crecimiento en operación para ubicarse en 12.9 veces;
no obstante se observa una ligera tendencia de estabilización desde finales del
año pasado. El fondeo provisto por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para
créditos a la construcción ha sido disminuido y substituido por líneas de
crédito bancarias así como por la utilización de recursos propios. No obstante,
la SHF continúa siendo el principal fondeador para la originación de créditos
hipotecarios individuales. Fitch Ratings considera que Patrimonio debe de
continuar diversificando sus fuentes de fondeo para mantener su capacidad de
crecimiento.
Los niveles de rentabilidad y eficiencia operativa se han estabilizado. El
nivel de ingreso mantiene su ritmo de crecimiento; sin embargo, el incremento
en Gastos Operativos (derivados principalmente de su contratación de personal)
y su mayor creación de Reservas Preventivas redituaron en una Utilidad Neta de
$29 millones de pesos al cierre del primer trimestre, nivel ligeramente
superior al mostrado en el mismo período del año anterior. Los niveles de
rentabilidad y eficiencia operativa se deterioraron en 12 y 6 puntos
porcentuales respectivamente para situarse en 30% ambos. No obstante, destacamos
que Patrimonio exhibe niveles de rentabilidad y eficiencia operativa en mejor
posición que el promedio de las SOFOLES hipotecarias sin mostrar detrimento en
su calidad de activos. Fitch Ratings opina que estos indicadores tenderán a
estabilizarse en el mediano plazo.
La estructura organizacional de Patrimonio se mantiene estable en sus
niveles directivos con experiencia dentro de la industria y la empresa. La
plantilla laboral de la hipotecaria es compacta con contrataciones limitadas.
No obstante, Patrimonio ha mostrado voluntad por ajustar su número de
ejecutivos para mantener su calidad de activos. Si bien la diversificación de
capacitación se ha incrementado, aún permanece por debajo del promedio del
sector calificado por Fitch Ratings, el cual, ha mostrado un incremento en
cursos de especialización de la mano con el mantenimiento en cursos de
inducción. La administración del portafolio continúa fortaleciéndose a través
de su área de cobranza y atención al cliente principalmente,
mejorando los controles internos. El grado de institucionalización y
especialización de funciones ha mejorado siendo acordes para su tamaño
de operación; no obstante, Fitch Ratings considera que se deben consolidar las
nuevas actividades en el mediano plazo para equilibrar la dependencia de
actividades y decisiones que actualmente existe en pocos funcionarios. Las
mejorías en capacidad y calidad de sistemas tecnológicos continúan mejorando.
La infraestructura física y tecnológica de la hipotecaria ha contribuido positivamente
en su administración de activos. Además, la independencia de operaciones, el
enlace de procesos operativos y contables, la disponibilidad y actualización de
manuales en línea y el sistema de flujos han resultado en tiempos más
eficientes y reducciones en la duplicidad de tareas en las etapas de
originación y administración. Por su parte, la evolución en el departamento de
cobranza ha sido favorable al contar con mejores sistemas de reporteo y
recursos tecnológicos que facilitan la logística de recuperación. Sin embargo,
la hipotecaria aún debe consolidar sus sistemas de contingencia.