Fitch Ratings asignó una calificación “A(mex)” a una Emisión de Certificados Bursátiles de Corporación Geo, S.A. de C.V.

Monterrey, N.L. (Noviembre 24, 2004) Fitch Ratings otorgó una calificación “A(mex)” a una segunda emisión de Certificados Bursátiles, por un monto de hasta $300,000,000.00 (Trescientos Millones de Pesos 00/100 M.N.), de Corporación Geo, S.A. de C.V. (Geo).

El significado de la calificación asignada es el siguiente:

A(mex)

Alta calidad crediticia. Corresponde a una sólida calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país. Sin embargo, cambios en las circunstancias o condiciones económicas pudieran afectar la capacidad de pago oportuno de sus compromisos financieros, en un grado mayor que para aquellas obligaciones financieras calificadas con categorías superiores.

La calificación asignada a esta emisión de Geo se soporta en la diversificación geográfica y de ingresos por segmento de vivienda que presenta la empresa, su posición de liderazgo en el mercado mexicano, la importante cantidad de reserva territorial que posee adquirida bajo diferentes esquemas; así como, en los niveles que presentan sus principales indicadores financieros. Adicionalmente, la calificación está limitada por la dependencia de ciertas Instituciones en el financiamiento de viviendas, y los altos requerimientos de capital de trabajo asociados a la operación normal del negocio.

Actualmente la compañía tiene presencia en 19 estados de la República Mexicana (33 ciudades), en los que ofrece vivienda para diferentes niveles socioeconómicos (interés social principalmente, y en menor grado vivienda media y residencial, teniendo un precio promedio de $262 mil, el cual se ha ido incrementando trimestre a trimestre). Fitch considera que la diversificación geográfica en conjunto con la mezcla de ingresos asociados a diferentes segmentos de vivienda le brinda flexibilidad, atenuándose los riesgos inherentes que se tienen al concentrar la operación en una determinada zona comercializando un solo tipo de producto.

El sector donde se desarrolla Geo es muy competido y fragmentado; a pesar de esto, la compañía mantiene una importante participación de mercado, siendo la desarrolladora de vivienda más grande de México de acuerdo al número de casas vendidas (en el 2003 desplazó 29,520 unidades y 22,030 a Septiembre de 2004).

Durante el 2003 la compañía realizó adquisiciones importantes de reserva territorial, la cual se soportó parcialmente en la asociación efectuada con Prudential Real Estate Investors; posicionando a la compañía con un nivel para 5.5 años de producción (255,270 viviendas) a Septiembre del 2004, misma que se integra con una combinación de diferentes esquemas (propia 50.6%, outsourcing 2.1%, opción de compra 19.5%, joint venture Prudential 27.9%). Fitch cree que lo anterior fortalecerá la posición de Geo, permitiéndole tener mayor disponibilidad en el uso del flujo de efectivo para soportar otras necesidades de capital en trabajo.

En los últimos 4 años, los márgenes brutos y operativos de la empresa han estado estables, fluctuando los primeros entre 30%-31% y los segundos en 18.5%-20.6%. En opinión de Fitch, este comportamiento refleja la habilidad de Geo por buscar una mejor mezcla de ingresos por tipo de vivienda, la adecuación operativa entre el ciclo de venta y demanda del sector, y la política de austeridad y reestructura de personal iniciada a finales del 2000.

En lo referente a la cobertura de intereses (utilidad de operación + depreciación y amortización / gastos financieros), Fitch observa una mejoría al pasar de 1.9 veces en 1999 a 3.1x a Septiembre de 2004 (últimos 12 meses), reflejo principalmente de un incremento en el flujo operativo y un menor servicio de deuda apoyado por tasas de interés más favorables. Asimismo, la relación deuda / EBITDA presenta fortalecimiento al ubicarse en 1.6x a Septiembre de 2004, comparada con 2.2x en 1999, comportamiento asociado al movimiento positivo en la generación EBITDA antes mencionado.

Fitch opina que los anteriores indicadores son adecuados para el nivel de calificación y considera que todos los esfuerzos que ha realizado la compañía permitirán que ésta continúe fortaleciendo sus indicadores operativos y financieros en los siguientes trimestres.

Al 30 de septiembre de 2004 el pasivo oneroso presentaba un incremento de 23.5% contra igual lapso de 2003, el cual fue resultado de mayores requerimientos de capital de trabajo asociado principalmente a aumentos en inventarios en proceso, los cuales se esperan reducir durante el cuarto trimestre de 2004. Al 30 de septiembre de este año Geo mantenía el 70% de su deuda con costo a corto plazo, lo cual, si bien pudiera parecer elevado, es acorde con el ciclo de producción de este sector de actividad; asimismo a esta fecha, contaba con líneas de crédito disponibles y sin utilizar por más de $5,380.7 millones, conservando además una caja de $1,283.3 millones, lo cual considera Fitch le da flexibilidad financiera al negocio.

El desarrollo de la vivienda ha representado una prioridad para el actual gobierno y uno de los factores para la evolución económica de nuestro país; sin embargo, el crecimiento y desarrollo de la empresa está supeditado en buena medida al financiamiento de instituciones como Infonavit, Sociedad Hipotecaria Federal, Fovissste, entre otras. A pesar de esto, en los últimos meses se ha visto mayor dinamismo por parte de Instituciones Bancarias, combinado con nuevos esquemas de apoyo a los clientes, aminorándose la dependencia hacia los mencionados en primer término.

Coporación Geo inició sus operaciones en 1973 con el desarrollo, construcción y promoción de oficinas, así como de edificaciones industriales y residenciales. Actualmente es una promotora de conjuntos habitacionales totalmente integrada que participa en todos los aspectos de promoción, diseño, construcción y comercialización de proyectos de vivienda de interés social, media y residencial en México.

Para mayor información acerca de calificaciones, favor de visitar nuestra página de internet: http://www.fitchmexico.com