Fitch asigna su máxima calificación crediticia a una emisión de Certificados Bursátiles del INFONAVIT denominada CEDEVIS 04U-1

Monterrey, N.L. (Octubre 21, 2004). Fitch asignó la calificación de AAA(mex) a la emisión Certificados Bursátiles (“CB’s”) denominados CEDEVIS 04U-1 que el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (“INFONAVIT”) pretende emitir a través de un esquema de financiamiento estructurado denominados CEDEVIS 04U-1. Esta es la primera emisión al amparo de un Programa de Certificados Bursátiles el cual tiene un monto total autorizado de $4,000,000,000.00 (Cuatro mil millones pesos 00/100 M.N.). Dicha emisión será por un monto máximo de $1,293,800,000.00 (Un mil doscientos noventa y tres millones ochocientos mil pesos 00/100 M.N.) y será denominada en Unidades de Inversión (“Udis”). El plazo legal de la emisión es de 17.5 años. El activo que respaldará el pago de los CB’s consiste en créditos hipotecarios con sus respectivos accesorios originados y administrados por el INFONAVIT.

El significado de la calificación asignada es el siguiente:

AAA(mex)

La más alta calidad crediticia. Representa la máxima calificación asignada por Fitch México en su escala de calificaciones domésticas. Esta calificación se asigna a la mejor calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país y normalmente corresponde a las obligaciones financieras emitidas o garantizadas por el gobierno federal.

Esta transacción representa la segunda bursatilización de créditos hipotecarios originados por el INFONAVIT. El instituto, en su papel de fideicomitente del portafolio de créditos, cederá los derechos de éstos a un fideicomiso que será administrado por Nacional Financiera S.N.C. (“Nafin”) en su calidad de fiduciario. No obstante, el INFONAVIT continuará realizando la cobranza de dichos créditos que formarán parte del patrimonio de dicho fideicomiso. Así, el pago de los CB’s permanece garantizado únicamente por el patrimonio del fideicomiso. Los recursos obtenidos de la colocación de CB’s serán utilizados para el financiamiento de vivienda originada por el INFONAVIT. Asimismo el INFONAVIT es el mayor administrador de créditos hipotecarios en México.

La calificación se fundamenta principalmente en lo siguiente:

· Un nivel de subordinación del 23% como mejora crediticia.

· La estructura jurídica de esta emisión bajo el marco legal mexicano que permite aislar del INFONAVIT la posesión de los activos que respaldan el pago de los CB’s.

· La estructuración financiera que permite destinar la totalidad de la cobranza realizada de los créditos hipotecarios fideicomitidos después de enfrentar los costos de emisión así como de administración del portafolio bursatilizado al pago de intereses y principal de los CB’s.

· Los criterios de elegibilidad y el desempeño de los créditos que forman el portafolio, los cuales, muestran una alta eficiencia de cobranza, una adecuada distribución geográfica y por centros de trabajo y corresponden únicamente a acreditados del sector formal de la economía nacional.

· La favorable evolución que ha mostrado el instituto en su gobierno corporativo, sus procesos de originación y cobranza de créditos hipotecarios, la constante inversión en su plataforma tecnológica y el fortalecimiento en su perfil financiero que robustecen su papel como administrador de activos financieros de crédito.

La emisión está estructurada en el Contrato de Fideicomiso de tal forma, en la que se mitiga el riesgo crediticio y de mercado. A continuación se presentan las principales características de la estructura:

· La cartera cedida por INFONAVIT equivale a un monto máximo del orden de $1,680,300,000.00 (Un mil seiscientos ochenta millones trescientos mil pesos 00/100 M.N.) y la emisión de CB’s equivale a un monto máximo del orden de $1,293,800,000.00 (Un mil doscientos noventa y tres millones ochocientos mil pesos 00/100 M.N.). La diferencia entre los montos mencionados, genera una mejora crediticia o subordinación del 23% provista por la Constancia, la cual, el INFONAVIT deberá mantener a lo largo de la vida de la emisión.

· El esquema de amortización de la estructura, el cual establece pagos de interés y principal con periodicidad semestral bajo el esquema denominado “Amortización Turbo” o “Flujo Cero”, esto quiere decir que todos los recursos netos disponibles serán destinados al pago de intereses y principal sin alguna limitante, acelerando el pago de los CB’s.

· La adecuada prelación de pagos establecida, en la cual se establece que después de cubrir los gastos de administración y los referentes al mantenimiento de la emisión, el resto de los recursos de la cobranza neta de los créditos hipotecarios será susceptible al pago de intereses y principal de los CB’s.

· Los recursos destinados a la Constancia se encuentran condicionados a la amortización total de intereses y principal de los CB’s.

· La opcionalidad por parte del INFONAVIT de readquirir en su totalidad el patrimonio del fideicomiso, siempre y cuando el saldo insoluto de los CB’s sea menor al 10% del valor nominal de los CB’s en la fecha de emisión.

· Los criterios de selección de hipotecas cedidas al fideicomiso.

· Un plazo legal máximo de hasta 17.5 años.

· Esta emisión no cuenta con un Administrador Substituto, debido a las facultades legales con las que goza el INFONAVIT.

La cartera hipotecaria cedida al fideicomiso consta de 8,998 créditos que equivalen a un total de $1,680,300,000.00 (Un mil seiscientos ochenta millones trescientos mil pesos 00/100 M.N.) y cuenta con una tasa promedio ponderada de VSM+7.9%. La cartera se encuentra dispersa en 27 entidades del país y en aproximadamente 4,571 centros de trabajo. Esta cartera fue originada por el INFONAVIT bajo sus nuevos criterios entre los meses de junio y agosto del año 2003 y tienen un plazo de hasta 360 meses.

La administración de la cartera estará a cargo del el INFONAVIT, por lo que tendrá que llevar a cabo la cobranza de los créditos hipotecarios. Debido a las facultades legales de fiscalización con las que cuenta el INFONAVIT no existe un administrador sustituto o de respaldo para la emisión. El sistema de cobranza del INFONAVIT es altamente eficiente en comparación con otros originadores de créditos del país. Lo anterior toma lugar en dos dimensiones: (i) si el trabajador no ha solicitado un crédito INFONAVIT, el empleador entera al instituto el equivalente al 5% del salario diario integrado de dicho trabajador (aportación patronal) y si el trabajador posee actualmente un crédito otorgado por el INFONAVIT, el empleador entrega el 5% antes mencionado más un porcentaje fijo adicional del salario diario integrado de dicho trabajador denominado en VSM (descuento de nómina). El instituto posee autoridad legal para recibir los flujos de efectivo de estos dos factores de manera bimestral. Lo anterior lo convierte como la única institución en México con esa potestad; más aún, esta bursatilización de créditos resulta única en su tipo en comparación con aquellas realizadas por otros originadores de cartera hipotecaria. Debido a estas facultades con las que cuenta el instituto se toma por descontado la “voluntad de pago” por parte del acreditado, fortaleciendo de manera importante la cobranza.

Para mayores informes sobre esta transacción visite nuestra página de internet en donde podrá consultar nuestro Reporte Pre-Venta en www.fitchmexico.com, sección de Finanzas Estructuradas.