Fitch Ratings asignó calificaciones a una emisión
de Certificados Bursátiles estructurados de Patrimonio S.A. de C.V.
Monterrey, N.L. (Octubre 19, 2004) Fitch Ratings asignó la calificación (en su escala doméstica) de AAA(mex) [Triple A] a los Certificados Bursátiles Ordinarios Preferentes y A(mex) a los Certificados Bursátiles Ordinarios No Preferentes por un monto de hasta $588 millones de pesos (mdp) y $84 mdp, respectivamente. Estos Certificados Bursátiles serán emitidos al amparo de un Programa de Certificados Bursátiles por un monto total de hasta $2,000 mdp. Los Certificados Bursátiles serán emitidos por Multivalores Casa de Bolsa S.A. de C.V. en su calidad de fiduciario emisor de un fideicomiso donde Patrimonio S.A. de C.V. (Patrimonio) actúa como fideicomitente de derechos de crédito relacionados con proyectos de construcción de viviendas, adquisición de reservas territoriales y financiamientos de infraestructura, los cuales son la fuente de repago.
El significado de las calificaciones es el siguiente:
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AAA(mex) |
La más alta calidad crediticia. Representa la máxima calificación asignada por Fitch México en
su escala de calificaciones domésticas. Esta calificación se asigna a la
mejor calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país y normalmente corresponde a las
obligaciones financieras emitidas o garantizadas por el gobierno federal. |
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A(mex) |
Alta calidad crediticia. Corresponde a una sólida calidad crediticia respecto de otros
emisores o emisiones del país. Sin embargo, cambios en las circunstancias o
condiciones económicas pudieran afectar la capacidad de pago oportuno de sus
compromisos financieros, en un grado mayor que para aquellas obligaciones
financieras calificadas con categorías superiores. |
El plazo de esta emisión es
de 5.5 años (24 períodos de 84 días) en donde el pago de intereses se realizará
en cada período de 84 días y las amortizaciones de los Certificados Bursátiles
Ordinarios Preferentes serán llevadas a cabo
en pagos mensuales durante los 12 meses comprendidos entre el período 19 y el
período 22 de 84 días. La amortización de los Certificados Bursátiles
Ordinarios No Preferentes es llevada a cabo en un esquema de flujo cero
una vez que los Certificados Bursátiles Ordinarios Preferentes hayan sido amortizados
en su totalidad (después del período 22 de 84 días), esto es, los Certificados
Bursátiles Ordinarios No Preferentes se encuentran subordinados a los
Certificados Bursátiles Ordinarios Preferentes.
Los recursos
obtenidos de esta emisión serán destinados hacia proyectos de construcción de
vivienda, los cuales se realizarán bajo créditos celebrados entre Patrimonio y
diferentes desarrolladores de vivienda. El fideicomiso adquirirá derechos de
crédito con los recursos provenientes de la emisión de los Certificados
Bursátiles. El plazo máximo de cada crédito es de 24 meses por lo que la
estructura de esta emisión es de carácter revolvente. Lo anterior implica que
el patrimonio del fideicomiso se irá modificando de estar compuesto solo por efectivo
(al inicio de la emisión) a estar compuesto por efectivo y derechos
de crédito respaldados por los diferentes proyectos de construcción de
vivienda (período de revolvencia). El proceso de venta de vivienda (una vez que
los proyectos han sido terminados) permitirá que el efectivo derivado de
cada venta sea utilizado para pagar las obligaciones financieras y adquirir más
créditos puente para cederlos al fideicomiso. Los pagos de estos créditos por
lo general son realizados por el INFONAVIT, la SHF y/o el FOVISSSTE y
depositados directamente en el fideicomiso. Todos los créditos que formen parte
del patrimonio del fideicomiso deberán vencer al menos tres meses antes de la
fecha de vencimiento de esta emisión.
Fitch Ratings
opina que los criterios de elegibilidad de créditos aluden un adecuado control
para reducir la concentración de los mismos lo cual mitiga la exposición al
riesgo en la estructura de esta
emisión. Los créditos puente a financiar con los
recursos provenientes de esta emisión y con la cobranza de los mismos no podrán
tener un plazo mayor a 24 meses. Igualmente, no podrán exceder del 65% del
valor de cada proyecto habitacional, su desembolso inicial podrá ser hasta por
el 20% de dicho 65% (i.e. 13% del valor del proyecto financiado) y las
ministraciones siguientes deberán ser otorgadas conforme el avance de obra de
cada proyecto. Durante el período de revolvencia, no más del 25% de los recursos del
fideicomiso de la emisión se podrá destinar para adquirir derechos de créditos
otorgados respecto de proyectos ubicados en una sola entidad federativa. No
obstante lo anterior, el porcentaje señalado podrá sobrepasar del 25% citado
hasta un 30% respecto de una sola entidad federativa, en cuyo caso el límite
correspondiente a las restantes entidades federativas será de hasta un 20% de
los recursos del fideicomiso de la emisión. Así mismo, durante el período de
revolvencia, se deberán mantener un mínimo de 15 acreditados y 25 proyectos de
construcción diferentes. Lo
anterior en el entendido de que el monto máximo como porcentaje de los
Certificados Bursátiles permitido para asignar a un acreditado o grupo de
acreditados será de hasta 15%.
Igualmente,
las calificaciones asignadas contemplan dos importantes mejoras crediticias:
(i) una subordinación del orden de 19.04% provista (en su conjunto) por los
Certificados Bursátiles Ordinarios No Preferentes y unos Certificados
Subordinados, éstos últimos por un monto de $28 mdp y (ii) un fondo de reserva
equivalente a un período de intereses.
Patrimonio es
el administrador de los créditos que serán cedidos al fideicomiso en esta
emisión. Patrimonio mantiene una calificación de riesgo crédito en BBB+(mex) [Triple B más] y una calificación como Administrador
de Activos Financieros de Crédito en AAFC2(mex). El área técnico de Patrimonio
realizará las supervisiones de obra de cada desarrollo habitacional que forme
parte del patrimonio del fideicomiso. Los Administradores de Activos
Financieros de Crédito calificados AAFC2(mex) han
evidenciado un alto desempeño en diferentes aspectos de sus operaciones que los
diferencian del promedio de la industria. Cuentan con fortalezas específicas
como pudiesen ser entre otras: una sólida administración y equipo
administrativo con experiencia dentro de la empresa; fuerte y estable posición
financiera; efectivos programas de capacitación; efectiva administración de
diferentes tipos de activos que formen su portafolio; el uso de políticas y
procedimientos bien documentados y actualizados; sistemas tecnológicos que
soporten el nivel actual de operaciones con una alta capacidad de reporteo
oportuno superior al promedio de la industria.
Contactos Fitch Ratings:
Eugenio
López Garza
t. +52 (81) 8335 7179
René J. Ibarra
Miranda
t. +52 (81)
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