Fitch Ratings asignó calificaciones a una emisión
de Certificados Bursátiles estructurados de Hipotecaria Su Casita S.A. de C.V.
Monterrey, N.L. (Septiembre 21, 2004) Fitch Ratings asignó la calificación (en su escala doméstica) de AAA(mex) [Triple A] a los Certificados Bursátiles Serie A y A(mex) a los Certificados Bursátiles Serie B; ambos a ser emitidos por un monto de hasta $550 millones de pesos (mdp) y $76.307 mdp, respectivamente, al amparo de un Programa de Certificados Bursátiles por un monto total de hasta $2,500 mdp. Los Certificados Bursátiles serán emitidos por Banco J.P. Morgan, S.A., Institución de Banca Múltiple, J.P. Morgan Grupo Financiero, División Fiduciaria en su calidad de fiduciario emisor del fideicomiso donde Hipotecaria Su Casita S.A. de C.V. (SuCasita) actúa como fideicomitente.
El significado de las calificaciones es el siguiente:
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AAA(mex) |
La más alta calidad crediticia. Representa la máxima calificación asignada por Fitch México en
su escala de calificaciones domésticas. Esta calificación se asigna a la
mejor calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país y normalmente corresponde a las
obligaciones financieras emitidas o garantizadas por el gobierno federal. |
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A(mex) |
Alta calidad crediticia. Corresponde a una sólida calidad crediticia respecto de otros
emisores o emisiones del país. Sin embargo, cambios en las circunstancias o
condiciones económicas pudieran afectar la capacidad de pago oportuno de sus
compromisos financieros, en un grado mayor que para aquellas obligaciones
financieras calificadas con categorías superiores. |
El plazo de esta emisión es
de 5 años en donde el pago de intereses se realizará de manera mensual y las
amortizaciones de los Certificados Bursátiles Serie A serán llevadas a cabo en pagos mensuales durante los últimos
18 meses a partir de la fecha de emisión. La amortización de los Certificados
Bursátiles Serie B es llevada a cabo en un esquema de flujo cero una vez
que los CB’s Serie A hayan sido amortizados en su totalidad, esto es, los
Certificados Bursátiles Serie B se encuentran subordinados a los Certificados
Bursátiles Serie A.
Esta es la
segunda emisión de este tipo llevada a cabo por SuCasita. Fitch Ratings
mantiene una calificación de AAA(mex) a los Certificados Bursátiles Serie A de
la primera emisión llevada a cabo en el año 2002 con clave de pizarra
CASITCB02.
Los recursos
obtenidos de esta emisión serán destinados hacia proyectos de construcción de
vivienda, los cuales se realizarán bajo créditos puente celebrados entre
SuCasita y diferentes desarrolladores de vivienda. Durante los primeros 13
períodos de 28 días de la vida de la emisión, el fideicomiso adquirirá derechos
de crédito con los recursos provenientes de la emisión de los Certificados
Bursátiles. Lo anterior implica que el patrimonio del fideicomiso se irá
modificando de estar compuesto solo por efectivo a estar compuesto por efectivo
y derechos de crédito respaldados por los diferentes proyectos de
construcción de vivienda (período de revolvencia). El proceso de venta de
vivienda (una vez que los proyectos han sido terminados) permitirá que la
estructura sea revolvente, de manera que el efectivo derivado de cada
venta sea utilizado para adquirir más créditos puente para cederlos al
fideicomiso. El período de revolvencia concluirá al término del período de 28
días número 46. Durante el período de amortizaciones, el patrimonio del
fideicomiso comenzará a componerse solo de efectivo (se dejan de celebrar
créditos) para realizar las amortizaciones respectivas. Las amortizaciones de
esta emisión se realizarán durante los últimos 19 períodos de 28 días.
Destacamos que esta emisión no contempla la celebración de créditos puente
destinados a la adquisición de tierra y/o infraestructura, lo cual, bajo la
perspectiva de Fitch Ratings brinda una mayor revolvencia de recursos a esta
estructura.
Fitch Ratings
opina que los criterios de elegibilidad de créditos estipulados en el Contrato
de Fideicomiso aluden un adecuado control para reducir la concentración de los mismos
lo cual mitiga la exposición al riesgo en la estructura de esta emisión. Los créditos puente a
financiar con los recursos provenientes de esta emisión y con la cobranza de
los mismos no podrán tener un plazo mayor a 24 meses así como tampoco podrán tener
una fecha de vencimiento mayor a la de los Certificados Bursátiles. Igualmente,
no podrán exceder del 65% del valor de cada proyecto habitacional, su
desembolso inicial podrá ser hasta por el 20% de dicho 65% (i.e. 13% del valor
del proyecto financiado) y las ministraciones siguientes deberán ser otorgadas
conforme el avance de obra de cada proyecto, en el entendido de que no se
distribuirán recursos a proyectos que no presenten un avance de obra mínimo
mensual de 3%. Ningún crédito en lo individual podrá exceder del 10% del monto
principal de los Certificados Bursátiles y la suma de créditos otorgados a un
acreditado o grupo de acreditados podrá ser por un máximo de hasta 12.5% del
monto principal de los Certificados Bursátiles. Lo anterior en el entendido de
que, durante el período de revolvencia de la emisión, se deberán mantener un
mínimo de 15 diferentes promotores y 55 diferentes proyectos. De la misma
manera, la suma de créditos otorgados en una sola entidad federativa no podrá
exceder el equivalente al 25% del monto de los Certificados Bursátiles.
En esta
emisión, los Certificados Bursátiles Serie A contemplan una subordinación del
orden de 18.5% provista por los Certificados Bursátiles Serie B y una
Constancia (retenida por SuCasita). Además, la estructura considera la creación
de un fondo de reserva equivalente a tres pagos de intereses de los
Certificados Bursátiles Serie A, el cual será integrado al inicio de la
emisión. Igualmente, con el objetivo de mantener un diferencial positivo de tasas
de interés, el portafolio de créditos que formen parte del patrimonio del
fideicomiso deberá mantener un promedio ponderado en la tasa de interés
anualizada que se ubique 150 puntos base por arriba de la tasa de rendimiento
de los Certificados Bursátiles Serie A en la fecha en que se vaya a realizar la
cesión respectiva.
SuCasita es el
administrador de los créditos que serán cedidos al fideicomiso en esta emisión
de Certificados Bursátiles. SuCasita mantiene una calificación de riesgo
crédito en BBB+(mex) [Triple B más] y una calificación como Administrador de
Activos Financieros de Crédito en AAFC2(mex). Al cierre de Junio 2004 SuCasita
cuenta con activos administrados por alrededor de $18,870 mdp. Su composición
de cartera de créditos se encuentra distribuida en un 79% por créditos
hipotecarios individuales y el restante 21% por créditos destinados a la
construcción de vivienda, lo cual, en opinión de Fitch Ratings le brinda una
perspectiva favorable en la obtención de ingresos de largo plazo. Sus indicadores
de calidad de activos muestran un nivel de cartera vencida en 3.1% al cierre de
Junio 2004; no obstante, la cobertura de cartera vencida por reservas
preventivas representa un 52% lo que se traduce en un nivel de exposición al
riesgo del orden de 19%.
Los
Administradores de Activos Financieros de Crédito calificados AAFC2(mex) han
evidenciado un alto desempeño en diferentes aspectos de sus operaciones que los
diferencian del promedio de la industria. Cuentan con fortalezas específicas
como pudiesen ser entre otras: una sólida administración y equipo
administrativo con experiencia dentro de la empresa; fuerte y estable posición
financiera; efectivos programas de capacitación; efectiva administración de
diferentes tipos de activos que formen su portafolio; el uso de políticas y
procedimientos bien documentados y actualizados; sistemas tecnológicos que
soporten el nivel actual de operaciones con una alta capacidad de reporteo
oportuno superior al promedio de la industria. SuCasita realizará las supervisiones
de obra de cada desarrollo habitacional que forme parte del patrimonio del
fideicomiso. En opinión de Fitch Ratings, la hipotecaria cuenta con una
adecuada base de recursos humanos y tecnológicos para realizar estas funciones.
Fitch Ratings
considera que SuCasita es una de las SOFOLES hipotecarias con mayor
institucionalización en el sector. Su equipo directivo cuenta con amplia
experiencia dentro la industria y la empresa. Asimismo, SuCasita ha mostrado
interés por contratar, capacitar y retener a sus ejecutivos a través de la
implementación y mejoría en sus planes de capacitación. Su distribución
geográfica de oficinas y sucursales así como la distribución de personal en sus
diferentes departamentos es adecuada
bajo opinión de Fitch Ratings para atender su portafolio de cartera. La
plataforma tecnológica de la hipotecaria es considerada suficiente para
soportar su volumen de operación así como para salvaguardar la misma. La
hipotecaria continua realizando importantes inversiones en este rubro por lo que
estimamos se mantenga estable su capacidad de almacenamiento y seguridad.