Fitch Ratings ratifica la calificación AA(mex)
a la emisión estructurada SAGUSCB04 del Fideicomiso “Plaza Fiesta San Agustín
Etapa III”
Monterrey, N.L. (Agosto 19, 2008): Fitch Ratings ratifica la calificación AA(mex)
a la emisión de certificados bursátiles SAGUSCB04 que Inmobiliaria Valle de Colorines S.A. de
C.V. emitió a través del Banco J.P. Morgan S.A., Institución de Banca Múltiple,
J.P. Morgan Grupo Financiero, División Fiduciaria, el 7 de Diciembre del 2004 por un monto de
$450,000,000.00 pesos.
Nuestra ratificación se fundamenta en (i) el desempeño
de los derechos de cobro de las rentas de los locales del centro comercial
Plaza Fiesta San Agustín Etapa III y de la cobranza de la cuota del
estacionamiento del centro comercial Plaza Fiesta San Agustín, (ii) las mejoras
crediticias que fortalecen la estructura (garantía inmobiliaria y las reservas
de intereses, capital y especial) y (iii) la estructura legal de la transacción
La calificación asignada se define en los siguientes
términos:
|
AA(mex) |
Muy alta calidad
crediticia. Implica una
muy sólida calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del
país. El riesgo crediticio inherente a estas obligaciones financieras difiere
levemente de los emisores o emisiones domésticas mejor calificadas. |
Al cierre de Junio del presente año, el saldo insoluto
de la emisión fue de $307,894,800 pesos y el saldo acumulado de intereses
devengados ascendió a un monto de $158,254,170.00 pesos, los cuales representan
46 pagos de intereses de 133 pagos programados de intereses, así como a esa
fecha se habían realizado siete amortizaciones de 19 pagos de principal
semestrales programados.
Las mejoras crediticias con las que cuenta la emisión
son: (i) garantía inmobiliaria cuyo valor actualizado de avalúo a Junio del
2008 es igual a $1,505,455,300.00 pesos lo que representa 4.9 veces el saldo
insoluto de la emisión, (ii) reserva de intereses la cual fue constituida desde
el inicio de la emisión y al cierre de Junio el monto reservado ascendía a
$47,296,510 pesos, lo que representa 17.6 periodos de pago de cupón, (iii)
reserva de capital cuyo monto al cierre de Junio del 2008 ascendía a
$39,201,397 pesos, lo que representa 1.66 pagos de capital y (iv) la reserva
especial cuyo monto al cierre de Junio 2008 ascendía a $16,603,520 pesos.
La ocupación de Plaza Fiesta San Agustín Etapa III
mostró una disminución con respecto al año de emisión, sin embargo, el
comportamiento de los ingresos en los últimos doce meses ha sido estable
considerando los recursos producto de las rentas de los locales y de las cuotas
de estacionamiento, siendo éstas últimas las que compensan el efecto de
disminución en la ocupación. Durante el periodo Enero-Junio 2008, en promedio la
cobertura de deuda ha sido igual a 1.25 sin considerar los recursos de las
reservas y considerando los recursos de las reservas la cobertura equivale a
15.6 veces.
En el mes de Junio del 2008, los ingresos totales
tuvieron una disminución del 2% con respecto a los ingresos del mismo mes del
año 2007, esto como resultado de una disminución de un 4.1% en los ingresos de
las rentas y de un aumento en un 9.8% de los ingresos producto de las cuotas de
estacionamiento de Junio 2007 a Junio 2008.
La morosidad (cobranza del mes/facturación del
mes) durante Junio del 2008 fue de 10.8% mientras que en Junio del 2007 fue de
11.8%.
Nuestra Calificación
constituye una opinión relativa sobre el nivel de riesgo que existe, sin que
esta opinión sea una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier
instrumento colocado en el mercado de valores o en forma privada. Asimismo, la
información y las cifras utilizadas para la determinación de esta calificación,
de ninguna manera son auditadas por Fitch México S.A. de C.V., por lo que su
veracidad y autenticidad son responsabilidad de la emisora y/o de la fuente que
las emite.
La Calificación podría
modificarse, suspenderse o retirarse como resultado de cambios en la
transacción analizada, debido a la falta de información o a factores externos
que se consideren relevantes.