Fitch Ratings ratifica las calificaciones
‘BBB(mex)’ y ‘F2(mex)’ de Fincasa
Monterrey, N.L. (Agosto 27, 2008): Fitch
Ratings ratificó las calificaciones en escala doméstica ‘BBB(mex)’ [Triple B]
del riesgo contraparte de largo plazo y ‘F2(mex)’ [Dos] de riesgo contraparte
de corto plazo de Fincasa Hipotecaria, S.A. de C.V., SOFOM (“Fincasa”).
Asimismo, ratifica las calificaciones de sus 3 Programas de Certificados
Bursátiles de corto plazo en ‘F2(mex)’ [Dos]. Las calificaciones reflejan su
razonable desempeño financiero, recién fortalecimiento en los procesos de
originación de créditos y sinergias favorables con otras subsidiarias de Ixe
Grupo Financiero (“IXEGF”). Asimismo consideran el crecimiento en cartera
vencida, moderadas reservas, creciente nivel de bienes adjudicados, una base de
activos generadores de corto plazo y concentraciones en cartera de créditos a
la construcción.
A pesar de
presentar una gradual mejora, los indicadores de rendimiento y eficiencia de
Fincasa han sido volátiles en los últimos años. Impulsados por el margen
financiero, los ingresos han crecido a una tasa de 11.4% y mantienen una
estructura estable. Si bien, el resultado neto se conserva en niveles
adecuados, es debido a la nula generación de provisiones desde 2005, año en que
generó provisiones por $385 millones debido a eventos extraordinarios. A pesar
de mantener una plantilla laboral estable, los gastos no financieros presentan
una tendencia alcista debido al gasto en personal por recuperación de créditos
morosos y el fortalecimiento del área jurídica por mayor exposición a bienes
adjudicados.
El portafolio
crediticio está enfocado al otorgamiento de créditos puente (82% de la cartera crediticia
total) y en menor proporción a créditos individuales (18%). La calidad de activos
permanece débil. En años recientes se ha incrementado el índice de cartera
vencida debido a cambios en las políticas de registro de cartera y la
adquisición de un portafolio del IPAB. Asimismo, Fincasa exhibe fuertes
concentraciones geográficas en la cartera individual en donde 3 entidades
conforman el 10.8% de la cartera total. A su vez, los 20 principales clientes
en cartera puente concentran el 50.3% de la cartera total, mientras el
principal acreditado se encuentra en cartera vencida con un saldo de $221.6 mdp
desde 2007 y representa un 33.3% del capital contable. Por su parte, la
administración de Fincasa ha mantenido programas de apoyo para sus principales
clientes proveyendo líneas de capital de trabajo para impulsar las ventas o terminar
las obras, evitando así, la adjudicación de proyectos.
Aprovechando
las sinergias con IXEGF, Fincasa ha diversificado sus fuentes de fondeo; el
financiamiento bursátil representa 52.8% del total y financiamiento bancario
42.8%. En opinión de Fitch, Fincasa exhibe un razonable riesgo de
refinanciamiento. A pesar del bajo nivel de liquidez, la hipotecaria se
beneficia de las facilidades de fondeo con otras subsidiarias del grupo.
En los
últimos años, la principal fortaleza patrimonial de Fincasa ha sido la retención
de utilidades. Desde 2005, no ha recibido inyecciones de capital por parte de
sus accionistas (2005: $194.4 mdp). A consideración de Fitch, los altos niveles
de concentración en cartera puente, así como el crecimiento en activos
improductivos (bienes adjudicados + cartera vencida neta) representan una alta
exposición y restan flexibilidad patrimonial a Fincasa. Sin embargo, la
administración mantiene iniciativas para mejorar dichos indicadores.
La
perspectiva de la calificación de largo plazo es estable y refleja la opinión
de Fitch sobre observar un adecuado desempeño, diversas estrategias enfocadas
al mejoramiento de la calidad de activos y la disminución de activos grises, y
el apoyo implícito por parte de IXEGF. La calificación podría incrementarse por
una mejora sostenida en la calidad de activos, específicamente por menores
concentraciones y mayores reservas, así como en mejores índices de rentabilidad
y eficiencia. Asimismo, podría disminuirse de continuar con el deterioro de su
cartera crediticia implicando una mayor exposición de capital hacia activos
improductivos y débiles indicadores de rentabilidad, factores que serán
cercanamente observados por Fitch, con especial atención en caso de darse
recompras de créditos de sus bursatilizaciones de créditos puente.
Fincasa fue
fundada en 1994. Cuenta con 2 accionistas; IxeGF (51%) y Deutsche Bank (49%).
Su principal actividad es el financiamiento para construcción de vivienda y en
menor proporción para la adquisición de vivienda.
Para acceder a nuestro reporte detallado de Fincasa visite www.fitchmexico.com