Fitch Ratings ratifica la calificación AA+(mex)
a la emisión estructurada “ACOSTCB07” de Grupo
Acosta Verde
Monterrey, N.L. (Agosto 19, 2008): Fitch Ratings ratifica la calificación AA+(mex)
a la emisión de certificados bursátiles “ACOSTCB07” emitidos por Grupo Acosta Verde S.A. de C.V.
(Acosta Verde), el 8 de Mayo de 2008 por
un monto de $1,130,000,000.00 pesos.
Nuestra ratificación se fundamenta en (i) el desempeño
de los derechos de cobro de las rentas de los locales de los cinco centros
comerciales fideicomitidos (Plaza Sendero Monterrey, Plaza Comercial Las
Torres, Plaza Periférico, Plaza Sendero Ixtapaluca y Plaza Sendero San Luis) y
(ii) las mejoras crediticias que fortalecen la estructura.
La calificación asignada se define en los siguientes
términos:
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AA+(mex) |
Muy alta calidad crediticia. Implica una muy sólida calidad
crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país. El riesgo
crediticio inherente a estas obligaciones financieras difiere levemente de
los emisores o emisiones domésticas mejor calificadas. El signo de más (+) o
menos (-) es para destacar su fortaleza o posición relativa dentro de cada
nivel. |
Al 15 de Julio del 2008, el saldo insoluto de la
emisión fue de $1,125,639,932 pesos y el saldo acumulado de intereses
devengados ascendió a un monto de $122,144,665 pesos. La cobertura del servicio
de deuda (DSCR por sus siglas en inglés) durante el período de Junio 2007 a
Julio 2008 en promedio ha sido 1.58 sin considerar los recursos de las reservas
que forman parte de la emisión.
Las mejoras crediticias con las que cuenta la emisión
son: (i) garantía inmobiliaria de los locales fideicomitidos de los cinco
centros comerciales propiedad de Acosta Verde, cuyo aforo actual con respecto
al saldo insoluto es 1.42, (ii) reserva de intereses la cual fue constituida
desde el inicio de la emisión y se ha mantenido su nivel, al 15 de Julio del
2008 el monto reservado ascendía a $25,257,057pesos que representan 3 cupones de
intereses conforme al último cupón pagado, (iii) cobertura mínima de servicio
de deuda (DSCR) de 1.40 a lo largo de tres meses y que durante los últimos seis
meses, en promedio se mantenga un DSCR superior a 1.40, el DSCR ha sido
superior a 1.40 durante todos los periodos desde la colocación de la emisión
siendo el mínimo nivel igual a 1.46, el máximo igual a 1.99 y durante el primer
año de la vida de la emisión el promedio de DSCR ha sido de 1.58, (iv) la
reserva de gastos de predial, carta de crédito irrevocable para amparar los
flujos de las filiales, (v) auditor de los ingresos del fideicomiso, que
contemplan la cobranza de los arrendamientos, (vi) supervisor de las
condiciones físicas de los inmuebles y (vii) la fortaleza jurídica de la transacción.
Las plazas comerciales fideicomitidas tuvieron un
incremento en la ocupación desde un 84.6% al principio de la emisión hasta un
91.9% actual, esto se ve reflejado en mayores ingresos mensuales, cuya
morosidad promedio (cobranza/facturación) de las cinco plazas desde el inicio
de la emisión hasta el 15 de Julio del 2008 fue de 10.60%, en el primer periodo
de pago, la morosidad de los cinco centros comerciales fue de 0.06%.
Nuestra Calificación
constituye una opinión relativa sobre el nivel de riesgo que existe, sin que
esta opinión sea una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier
instrumento colocado en el mercado de valores o en forma privada. Asimismo, la
información y las cifras utilizadas para la determinación de esta calificación,
de ninguna manera son auditadas por Fitch México S.A. de C.V., por lo que su
veracidad y autenticidad son responsabilidad de la emisora y/o de la fuente que
las emite.
La Calificación podría
modificarse, suspenderse o retirarse como resultado de cambios en la
transacción analizada, debido a la falta de información o a factores externos
que se consideren relevantes.
Para mayor información, favor de visitar nuestra
página de Internet: http://www.fitchmexico.com